路線価 (2023) 千葉県千葉市美浜区稲毛海岸3-1-412 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 千葉市美浜区千葉県千葉市美浜区稲毛海岸３丁目１番４１２
価格時点	2023 年
駅名	京成稲毛駅 から 850m
路線価
1坪当たり	1坪 61万1,610 円
1平米当たり	1平米 18万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2億8,100万 円 (1201 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 77万3,604 円 1平米 23万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億8,100万 円 (1201 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 77万3,604 円／坪 1平米 23万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、千葉市、習志野市、船橋市及び八千代市内で、ＪＲ「千葉」「津田沼」「船橋」の各駅前を除く商業地域。当該地域は国道沿いの路線商業地域で、低金利が継続する中、駅徒歩圏内及び路線商業地域の収益物件若しくはその用地について、圏内の投資家を中心とした需要は底堅い地域である。画地規模は個々別々で、また、取引価格はその収益性により個別に形成される傾向にあるため、取引の中心となる価格帯の把握は困難。 (2) 同一需給圏は、概ね千葉市、習志野市等に位置する路線、商住混在、近隣等の各商業地域で、特に、比較的広幅員の国道、県道、市道等の沿線に所在する路線商業地域と判定した。需要者層の中心は、不動産投資部門を持つ法人、大手企業等を軸に、市内企業、個人事業主等と判断した。新型コロナ禍においても、国道沿い等の路線商業地需要は底堅さを見せている。規模、条件等が様々で把握困難であるが、需要価格帯は総額２億５０００万円～３億円程度と考察した。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、対象標準地と代替、競争関係が成立する取引事例を採用し求められたもので、実証的であり信頼性は高い。収益価格は、投資採算性に着目した価格で、理論的であり、現に賃貸借の用に供されている不動産については有用性が高い反面、想定の要素があることも否定できない。したがって、市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を決定した。 (2) 標準地の存する近隣地域は、国道１４号沿線の路線商業地域でチェーン店型小売店舗、飲食店等も見られるが、信頼性の高い店舗、営業所等の賃貸事例を多数収集することは困難で、収益価格については、収益還元法における想定条件に起因する信頼性低下も懸念されるところである。よって、実証的で規範性の高い比準価格を重視して、収益価格を関連付けることを妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	京成稲毛駅南西方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	363.3 坪 (1201 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	飲食店、営業所等が多い路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千葉市美浜区千葉県千葉市美浜区稲毛海岸３丁目１番４１２
標準地の範囲
東	0 m
西	0 m
南	100 m
北	180 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	33 m
奥行き	36 m
面積	1200 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。一般的要因に特段の変動がない限り、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。 (2)国道１４号沿いに、飲食店、営業所、マンション等が混在する路線商業地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も現状を維持するものと予測する。地価は需要の増大等を背景に、プラス傾向で推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 79万3,440 円 1平米 24万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 80万52 円 1平米 24万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 79万3,440円 1平米 24万円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2022年	1坪 74万7,156円 1平米 22万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 80万52円 1平米 24万2,000円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2019年	1坪 74万7,156円 1平米 22万6,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安と資源高による原材料コスト増加により製造業の景況感は悪化した一方、非製造業はコロナ禍が継続する中での経済活動の回復を背景に改善した。 (2)区の人口は微増、高齢化が進んでおり、不動産の取引件数は大規模な開発分譲の如何に左右されるが、京葉線新駅の開業等で開発動向は旺盛である。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。国道沿いの路線商業地域である。地価は上昇で推移した。 (2)国道１４号沿いの交通量が多い路線商業地域で、地域要因に特段の変動は認められないが、需要は増大しており、地価はプラス傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231028765 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市花見川区
地域	千葉県千葉市美浜区稲毛海岸３丁目１番４１２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万3,628 円／平米 90万4,614 円／坪
推定価格 平米 坪	27万4,449 円／平米 90万7,328 円／坪
標準価格 平米 坪	23万9,067 円／平米 79万356 円／坪
査定価格 平米 坪	24万4,000 円／平米 80万6,664 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	51 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231025859 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	習志野市
地域	千葉県千葉市美浜区稲毛海岸３丁目１番４１２
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	17万5,180 円／平米 57万9,145 円／坪
推定価格 平米 坪	18万4,953 円／平米 61万1,455 円／坪
標準価格 平米 坪	22万708 円／平米 72万9,661 円／坪
査定価格 平米 坪	22万5,000 円／平米 74万3,850 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231025332 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	習志野市
地域	千葉県千葉市美浜区稲毛海岸３丁目１番４１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万9,667 円／平米 62万7,039 円／坪
推定価格 平米 坪	19万236 円／平米 62万8,920 円／坪
標準価格 平米 坪	23万1,995 円／平米 76万6,975 円／坪
査定価格 平米 坪	23万7,000 円／平米 78万3,522 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231024406 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市花見川区
地域	千葉県千葉市美浜区稲毛海岸３丁目１番４１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万8,800 円／平米 49万1,933 円／坪
推定価格 平米 坪	16万5,352 円／平米 54万6,654 円／坪
標準価格 平米 坪	24万6,794 円／平米 81万5,901 円／坪
査定価格 平米 坪	25万2,000 円／平米 83万3,112 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情