路線価 (2023) 千葉県千葉市美浜区豊砂1-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 千葉市美浜区千葉県千葉市美浜区豊砂１番４
価格時点	2023 年
駅名	海浜幕張駅 から 1800m
路線価
1坪当たり	1坪 64万4,670 円
1平米当たり	1平米 19万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (16504 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 92万5,680 円 1平米 28万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (16504 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 92万5,680 円／坪 1平米 28万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として千葉市、習志野市、船橋市、市川市、浦安市内の商業地域と広範に及ぶと思料される。主な需要者は、大型商業施設が立地する場所的優位性を重視する店舗運営会社及び投資用不動産運営会社等が中心である。新駅開業が予定され、また、新駅開業に伴い、周辺地区では新たな開発計画も公表されおり、市場環境は良好である。不動産取引が少なく、また、個別的要因により、価格水準には幅があるため、中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は千葉県北西部の商業地域を中心として広域的に形成されている。需要者の中心は大規模画地であり自用物件の取得を目的とする国内外の事業法人や投資用物件の取得を目的とする機関投資家となる。大規模モール等が集積する地域であるが、令和５年３月に新駅が開業予定であり、周辺地域の熟成化が期待されるため、需要は底堅く、地価は強含み傾向である。業種により必要な規模、取引背景が異なり中心となる価格帯（総額）の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は何れも同一需給圏内の商業地の取引事例を採用しており、実証的であり、信頼性は高い。収益価格は投資採算性に着目した価格であり、理論的な価格と言える。近隣地域における取引は、取引相場を中心に収益力を勘案して、売主・買主の個別事情により決定されるものと判断されることから、比準価格を重視し、収益価格も関連付けて、さらに、同一需給圏内の商業地の地価公示地の価格動向との検討等も踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 取引事例比較法の適用に当たっては周辺商業地域で生起した取引事例を中心として収集し、価格牽連性を有する取引事例から比準価格を求めており規範性が高い。また、収益価格にも一定の規範性があるが、取引価格水準は堅調である一方、やや低位に求められた。本件では多数の取引事例により試算された比準価格の規範性が高いため、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	海浜幕張駅北西方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	4992.1 坪 (16504 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼駐車場
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大型小売店舗等が建ち並ぶ新駅建設中の商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	四方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千葉市美浜区千葉県千葉市美浜区豊砂１番４
標準地の範囲
東	150 m
西	90 m
南	100 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗地
画地の形状等
間口	100 m
奥行き	155 m
面積	15500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	近隣地域の北西側で、令和５年３月１８日に、新駅が開業予定。
街路	５０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域の北西側で、現在新駅建設中であり、また、周辺地域では、新駅開業に伴い、再開発計画もあることから、商業繁華性が向上していくと予測する。地価は、新駅への期待感もあり、上昇傾向で推移すると予測する。 (2)新駅が令和５年３月に開業予定であり、対象地の前面道路は駅前通りとなる。また、周辺でホテルの建設も予定される等発展の方向で推移するのものと予測されため、地価水準は上昇傾向と予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 96万8,658 円 1平米 29万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 95万8,740 円 1平米 29万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 96万8,658円 1平米 29万3,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 95万8,740円 1平米 29万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)美浜区の人口は微増傾向で、高齢化率は上昇している。商業地の取引価格は、低金利と安定した店舗・事務所需要を反映し、上昇幅は拡大傾向にある。 (2)資源高や海外情勢により経済は停滞傾向であるが、働き方の多様化等により不動産市場には底堅い需要が見られ、市況は比較的堅調に推移している。
地域要因
(1)大型店舗等が建ち並ぶ商業地域である。近隣地域の北西側で、現在新駅建設中であり、また、周辺地域では、新駅開業に伴い、再開発計画もある。 (2)令和５年３月１８日に幕張豊砂駅が開業予定であり、利便性の上昇が見込まれることから、地価は上昇傾向で推移。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231026785 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市美浜区
地域	千葉県千葉市美浜区豊砂１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万6,769 円／平米 137万7,838 円／坪
推定価格 平米 坪	40万8,676 円／平米 135万1,083 円／坪
標準価格 平米 坪	26万4,858 円／平米 87万5,621 円／坪
査定価格 平米 坪	27万5,000 円／平米 90万9,150 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	北東
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	7 m
側道方位2	南西
側道幅員2	9.1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231028765 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市花見川区
地域	千葉県千葉市美浜区豊砂１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万3,628 円／平米 90万4,614 円／坪
推定価格 平米 坪	27万4,449 円／平米 90万7,328 円／坪
標準価格 平米 坪	28万6,182 円／平米 94万6,118 円／坪
査定価格 平米 坪	29万8,000 円／平米 98万5,188 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	51 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231025021 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市稲毛区
地域	千葉県千葉市美浜区豊砂１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万9,382 円／平米 65万9,157 円／坪
推定価格 平米 坪	20万2,204 円／平米 66万8,486 円／坪
標準価格 平米 坪	26万5,012 円／平米 87万6,130 円／坪
査定価格 平米 坪	27万6,000 円／平米 91万2,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231025383 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県千葉市美浜区豊砂１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	37万6,499 円／平米 124万4,706 円／坪
推定価格 平米 坪	38万928 円／平米 125万9,348 円／坪
標準価格 平米 坪	28万4,487 円／平米 94万514 円／坪
査定価格 平米 坪	29万6,000 円／平米 97万8,576 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231025383 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県千葉市美浜区豊砂１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万7,806 円／平米 72万67 円／坪
推定価格 平米 坪	21万9,514 円／平米 72万5,713 円／坪
標準価格 平米 坪	30万7,874 円／平米 101万7,831 円／坪
査定価格 平米 坪	32万 円／平米 105万7,920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	78 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情