路線価 (2023) 千葉県千葉市美浜区新港112 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 千葉市美浜区千葉県千葉市美浜区新港１１２番
価格時点	2023 年
駅名	稲毛海岸駅 から 2100m
路線価
1坪当たり	1坪 20万1,666 円
1平米当たり	1平米 6万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億700万 円 (1333 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万6,464 円 1平米 8万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億700万 円 (1333 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万6,464 円／坪 1平米 8万600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は千葉市を中心とし、県内の周辺市内の工業地域である。中心となる需要者は製造業、流通業等の企業や県内の法人・個人事業者等である。東京方面への交通利便性から、流通関連施設等の需要増が見込め、価格は上昇傾向にある。中心となる取引の価格帯は、業種、画地規模、用途等で異なり、また、取引件数も少ないため、把握は困難であるが、対象標準地の規模では、総額で１億円前後と見込まれる。 (2) 同一需給圏は千葉県西部の工業地域であるが、特に千葉市及び周辺市の臨海工業地域と強い価格牽連性がある。需要者の中心は市内及び近隣市等の製造業及び倉庫業を行う法人である。近年の物流施設用地の価格上昇を受け、値頃感から当地域への需要は堅調で、地価は上昇傾向である。総額及び単価は画地規模により様々であるが、㎡当たり８万円程度が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は何れも同一需給圏内の類似地域に存する工業地の取引事例を採用しており、実証的であり、信頼性は高い。近隣地域及び周辺地域内においては、自社使用の工場等としての利用が標準的であり、また、取引も自社使用目的での取引が主であること等から、収益価格は試算せず、前年地価公示及び代表標準地との検討等も踏まえ、実証的で、信頼性の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 中小規模の工業地域内の規模１，３３３㎡の工業地であり、自用の工業地としての利用が中心となり、収益性が取引の指標とされていないため収益価格は試算しなかった。工業地域であり、生産性が重視されることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、価格牽連性を有する取引事例により試算された比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	稲毛海岸駅南東方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	403.2 坪 (1333 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の工場、倉庫等の建ち並ぶ臨海工業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千葉市美浜区千葉県千葉市美浜区新港１１２番
標準地の範囲
東	210 m
西	50 m
南	90 m
北	180 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	31 m
奥行き	43 m
面積	1300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)臨海部の中小工場・倉庫・営業所等が建ち並ぶ工業地域であり、今後も現状の利用が維持されると予測されるが、物流施設需要は増加傾向にある。地価は引き続き、上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)中小規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域であり、地域要因の変動等は無く、当分は現況を維持すると予測。近年の物流施設地の価格上昇により、値頃感から需要は底堅いため、今後も地価水準は上昇傾向と予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万6,464 円 1平米 8万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万6,464 円 1平米 8万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万6,464円 1平米 8万600円
前年から次年への変動率 5.4 ％
2022年	1坪 25万2,909円 1平米 7万6,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万6,464円 1平米 8万600円
前年から次年への変動率 5.4 ％
2019年	1坪 25万2,909円 1平米 7万6,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)千葉市の工業地は、内陸型及び臨海型とも、立地条件等に優れている地域は、物流施設を中心に需要は旺盛で、地価水準は上昇幅が拡大している。 (2)資源高や海外情勢により経済は停滞傾向であるが、働き方の多様化等により不動産市場には底堅い需要が見られ、市況は比較的堅調に推移している。
地域要因
(1)臨海部の中小工場、倉庫等が多い工業地域である。立地条件等から、物流施設を中心に需要は旺盛で、地価水準は上昇幅が拡大している。 (2)中小規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ臨海型工業地域であり、値頃感から需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231025383 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市稲毛区
地域	千葉県千葉市美浜区新港１１２番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,513 円／平米 27万6,094 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,513 円／平米 27万6,094 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,768 円／平米 27万3,631 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,800 円／平米 27万3,737 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231025765 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市稲毛区
地域	千葉県千葉市美浜区新港１１２番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,501 円／平米 21万6,546 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,501 円／平米 21万6,546 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,431 円／平米 25万2,681 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,400 円／平米 25万2,578 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231025765 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市稲毛区
地域	千葉県千葉市美浜区新港１１２番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	11万9,166 円／平米 39万3,963 円／坪
推定価格 平米 坪	11万3,491 円／平米 37万5,201 円／坪
標準価格 平米 坪	8万604 円／平米 26万6,477 円／坪
査定価格 平米 坪	8万600 円／平米 26万6,464 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	南東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231028741 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県千葉市美浜区新港１１２番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,769 円／平米 32万9,836 円／坪
推定価格 平米 坪	11万2,023 円／平米 37万348 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,370 円／平米 27万2,315 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,400 円／平米 27万2,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情