路線価 (2023) 千葉県銚子市栄町4-1538-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 銚子市千葉県銚子市栄町４丁目１５３８番２
価格時点	2023 年
駅名	銚子駅 から 510m
路線価
1坪当たり	1坪 10万2,486 円
1平米当たり	1平米 3万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	744万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万4,306 円 1平米 3万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	744万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万4,306 円／坪 1平米 3万7,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主にＪＲ銚子駅及び松岸駅を最寄り駅とする住宅地域。需要者は、自己居住目的の地元在住者が中心である。銚子駅に近く、市内では生活利便性が良好な地域であるが、人口減少や需要者の低価格指向の影響で需要は弱含み。最近では他市町への需要の流出も目立つ。土地は標準的規模で７００万円～８００万円程度、中古住宅の取引が中心で新築戸建住宅の取引は少ないが、新築戸建住宅は２，０００万円台前半が需要の中心である。 (2) 同一需給圏を市内の中心市街地及びその外縁に存する戸建住宅地域等と判定。需要者は自己居住目的の地元在住の個人が中心で、他地域からの転入もみられる。道路幅員の狭い住宅密集地や既成住宅地は若年層からの需要は弱い。中高年からの需要は認められるが、価格帯は低い。総じて需要は弱含みが継続。供給は未利用地や中古住宅が多い。需要の中心価格帯は２００㎡前後の更地で６００万円～８００万円、中古戸建住宅で１，０００万円～１，５００万円。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域の周辺には、一部アパート等も見られるため収益還元法を適用したが、対象標準地の画地規模では事業採算性が低く、また、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、やや低位に試算された。自用目的の取引が中心の居住の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は現実の不動産市場で成立した複数の取引事例から求めたもので、現在の市場価値を反映した適正な価格である。一方、収益価格は賃貸による収益性の観点から求めたものだが、土地価格に見合う家賃相場が未形成なため低位に試算された。需要者は、収益性より居住の快適性・生活利便性を重視して取引の意思決定を行う。よって市場の実態に即した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	銚子駅南方
距離	510 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ戸建住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	銚子市千葉県銚子市栄町４丁目１５３８番２
標準地の範囲
東	40 m
西	30 m
南	60 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11.4 m
奥行き	19.8 m
面積	198 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　３．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熟成した既成住宅地域で地域要因の変化は見受けられず、現在の標準的使用を中心に安定的に推移すると思料する。今後の地価水準は、需要の弱さを反映して、下落基調で推移すると予測する。 (2)戸建住宅地域として熟成しており特段の地域要因の変化は認められないため、当分の間、現状の用途を維持するものと予測する。人口減少等の影響で需要が弱含んでいるため、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万4,306 円 1平米 3万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万4,306 円 1平米 3万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万4,306円 1平米 3万7,600円
前年から次年への変動率 -3.1 ％
2022年	1坪 12万8,273円 1平米 3万8,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万4,306円 1平米 3万7,600円
前年から次年への変動率 -3.1 ％
2019年	1坪 12万8,273円 1平米 3万8,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)漁業、水産加工業や観光業を中心とする地域経済の低迷や、人口減少及び少子高齢化が続いており、市内の不動産需要は依然として弱含み。 (2)人口減少や少子高齢化が顕著。商況は低迷し、大型店舗等の進出も無い。漁業等地場産業も低調。洋上風力発電事業による経済波及効果が期待される。
地域要因
(1)駅徒歩圏内に存し、生活利便性は良好であるが、幅員が狭い古くからの住宅地域であり新規需要は少なく、地価は下落幅が拡大した。 (2)地域要因に特段の変動は無い。街路が狭く、自動車の通行にやや難がある既成住宅地域のため、区画の整う住宅地域に比して需要は弱い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特に個別的要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231077589 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	銚子市
地域	千葉県銚子市栄町４丁目１５３８番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,245 円／平米 12万6,438 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,966 円／平米 12万8,822 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,110 円／平米 12万2,686 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,900 円／平米 12万5,297 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231077589 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	銚子市
地域	千葉県銚子市栄町４丁目１５３８番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,250 円／平米 8万3,477 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,371 円／平米 9万489 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,495 円／平米 12万652 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,200 円／平米 12万2,983 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231077589 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	銚子市
地域	千葉県銚子市栄町４丁目１５３８番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,676 円／平米 12万7,863 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,998 円／平米 11万9,009 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,770 円／平米 12万1,562 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,500 円／平米 12万3,975 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231077589 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	銚子市
地域	千葉県銚子市栄町４丁目１５３８番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,924 円／平米 9万8,929 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,976 円／平米 9万5,795 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,196 円／平米 12万2,970 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,900 円／平米 12万5,297 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情