路線価 (2023) 千葉県銚子市清川町1-9-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 銚子市千葉県銚子市清川町１丁目９番１０
価格時点	2023 年
駅名	銚子駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 13万2,240 円
1平米当たり	1平米 4万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,120万 円 (223 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万5,961 円 1平米 5万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,120万 円 (223 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万5,961 円／坪 1平米 5万200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主として銚子市及び旭市の商業地域である。需要者は、店舗、事務所等として自己使用目的の地元個人事業者又は中小法人等が中心である。駅への接近性は良好だが、自動車利用が可能な店舗等が少ない地域のため、郊外の路線商業地へ顧客が流出する傾向にあり、事業用地としての需要は弱含みである。商業地の取引が少なく規模もばらつきがあるため、中心価格帯の把握は困難であるが、土地は坪１５万円～１７万円程度が需要の中心と見られる。 (2) 同一需給圏を銚子市、旭市、匝瑳市の中心市街地に所在する路線商業地域等と判定。需要者は、店舗、事務所等として自己使用目的の地元個人事業者又は零細企業等が中心。大型店舗、沿道型商業施設等に顧客が流出する中で商況は衰退傾向にあり、また地元経済低迷の煽りから地元企業数も減少傾向にあり、店舗・事務所用地の需要は弱い。供給は、未利用地や中古物件が中心。不動産取引の状況から、当該地域の地価は概ね４０千円／㎡～６０千円／㎡となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は繁華性の低い路線商業地域である。２階以上の賃貸需要は弱く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は銚子市内の商業地に存する類似性の高い取引事例を中心に試算されたもので、市場の実勢を反映した信頼性のある価格である。自用目的の取引が中心であり、本件では、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、一般経済情勢等を考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は現実の不動産市場で成立した複数の取引事例から求めたもので、現在の市場価値を反映した適正な価格である。一方、収益価格は経済価値の本質を表すもので本来なら商業地において重視すべき価格であるが、同一需給圏内では自己使用目的の取引が中心で、賃貸投資採算性に着目した取引は見受けられない。よって市場の実態に即して比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	銚子駅西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	67.5 坪 (223 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	医院
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、医院、事業所等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	11.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	銚子市千葉県銚子市清川町１丁目９番１０
標準地の範囲
東	60 m
西	80 m
南	80 m
北	65 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	13.6 m
奥行き	16.2 m
面積	223 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１．９ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅に近いが繁華性の低い路線商業地域であり、現在の標準的使用を中心にほぼ変化なく推移すると思料する。今後の地価水準は、需要の弱さを反映して、下落基調で推移すると予測する。 (2)商況の振るわない路線商業地域だが、営業を継続している店舗等もあり、当分の間、現状の用途を維持すものと予測する。新規需要が乏しいため、地価は今後も下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万5,961 円 1平米 5万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万5,961 円 1平米 5万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万5,961円 1平米 5万200円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 16万7,284円 1平米 5万600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万5,961円 1平米 5万200円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 16万7,284円 1平米 5万600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)漁業、水産加工業や観光業を中心とする地域経済の低迷や、人口減少及び少子高齢化が続いており、市内の不動産需要は依然として弱含み。 (2)人口減少や少子高齢化が顕著。商況は低迷し、大型店舗等の進出も無い。漁業等地場産業も低調。洋上風力発電事業による経済波及効果が期待される。
地域要因
(1)顧客吸引力に弱く繁華性が低い路線商業地域であり、新規出店需要は少なく、地価は下落傾向で推移した。 (2)中小規模店舗が主体で顧客吸引力に欠け、商況が振るわない路線商業地域であり、新規出店は見込めず、需要は弱含んでいる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特に個別的要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231077589 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	銚子市
地域	千葉県銚子市清川町１丁目９番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,793 円／平米 15万4,698 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,436 円／平米 15万211 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,875 円／平米 16万4,887 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,900 円／平米 16万4,969 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231077589 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	銚子市
地域	千葉県銚子市清川町１丁目９番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万530 円／平米 20万112 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,380 円／平米 19万6,310 円／坪
標準価格 平米 坪	5万67 円／平米 16万5,522 円／坪
査定価格 平米 坪	5万100 円／平米 16万5,631 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231077589 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	銚子市
地域	千葉県銚子市清川町１丁目９番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,141 円／平米 15万9,154 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,682 円／平米 14万7,719 円／坪
標準価格 平米 坪	5万545 円／平米 16万7,102 円／坪
査定価格 平米 坪	5万500 円／平米 16万6,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231077589 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	銚子市
地域	千葉県銚子市清川町１丁目９番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,055 円／平米 19万1,930 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,733 円／平米 18万4,253 円／坪
標準価格 平米 坪	5万529 円／平米 16万7,049 円／坪
査定価格 平米 坪	5万500 円／平米 16万6,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情