路線価 (2023) 千葉県市川市菅野3-1-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 市川市千葉県市川市菅野３丁目１番７
価格時点	2023 年
駅名	市川駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 87万6,090 円
1平米当たり	1平米 26万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	5,630万 円 (155 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 120万78 円 1平米 36万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	5,630万 円 (155 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 120万78 円／坪 1平米 36万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ中央総武線以北の市川市の住宅地域。需要者は主に二次取得者層であり、都心への接近性に優るため隣接市からの転入も見られる。既に建物が建ち並び、新たな宅地供給は少なく熟成した住宅地となっており、需給の状態は比較的安定的に推移している。土地は画地規模が１５０㎡程度で概ね５，０００万円台半ば前後、また敷地規模を小さくした新築戸建物件は５，０００万円台から７，０００万円程度が需要の中心価格帯である。 (2) 同一需給圏は市川市内のＪＲ総武線の北側に広がる住宅地域である。需要者は市川市を中心に隣接市、東京都区部等の一次取得層及び買替層である。周辺は自用の戸建住宅が主で賃貸用途のアパート等は少ない。利便性及び住環境は良好で需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。土地は標準画地規模で５５００万円～５８００万円程度、新築戸建住宅は細分化された画地で総額５０００万円程度～７０００万円程度が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は第一種低層住居専用地域に指定され、自用の戸建住宅地が建ち並ぶ。そのため自己使用目的での取引が支配的であり、代替競争関係にある不動産価格が取引の指標とされるのが通例である。一方、収益価格は上記の用途地域内にあることから試算しなかった。同一需給圏内の類似地域における取引事例を採用し規範性のある比準価格を試算し得たので比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (2) 対象標準地は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域内に存し、自己使用目的の一般住宅又はその用地が取引されるケースが多い地域である。賃貸物件の収益性が取引価格の指標となっている傾向は強く見られず、取引価格水準を指標として、居住の快適性を重視して価格決定がなされるものと判断されることから、収益価格の試算は割愛した。よって本件では、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	市川駅北東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	46.9 坪 (155 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の一般住宅が建ち並ぶ環境の良い住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	市川市千葉県市川市菅野３丁目１番７
標準地の範囲
東	50 m
西	12 m
南	30 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	12 m
面積	155 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅が建ち並ぶ熟成度の高い住宅地域で、当面は現状を維持していくものと予測する。 (2)熟成した既成住宅地域で地域要因の変化は見受けられず、当面の間は現状の土地利用状況を維持するものと予測する。最寄駅から徒歩圏内の住宅地域であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 120万78 円 1平米 36万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 120万78 円 1平米 36万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 120万78円 1平米 36万3,000円
前年から次年への変動率 9 ％
2022年	1坪 110万898円 1平米 33万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 120万78円 1平米 36万3,000円
前年から次年への変動率 9 ％
2019年	1坪 110万898円 1平米 33万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)都心へのアクセスに優れ、駅周辺でのマンション建設や郊外の宅地開発等が行われてきた。人口、世帯数ともにこの一年間は増加傾向で推移してきた。 (2)取引価格は上昇傾向、件数は増加傾向にある。地価の二極化の傾向は残っているが、市内中心部の住宅需要の堅調さが、郊外にも広がりつつある。
地域要因
(1)古くからの住宅地域で格別の変動要因はなく、地域としての熟成度を高めていくものと予想する。 (2)市川駅徒歩圏の熟成した住環境良好な住宅地域であり、需要は堅調である。不動産業者による仕入競争の激化もあり、地価は上昇傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231033639 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市菅野３丁目１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	38万2,865 円／平米 126万5,752 円／坪
推定価格 平米 坪	37万1,916 円／平米 122万9,554 円／坪
標準価格 平米 坪	35万8,646 円／平米 118万5,684 円／坪
査定価格 平米 坪	36万9,000 円／平米 121万9,914 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231038421 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市菅野３丁目１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	35万889 円／平米 116万39 円／坪
推定価格 平米 坪	36万6,369 円／平米 121万1,216 円／坪
標準価格 平米 坪	38万2,431 円／平米 126万4,317 円／坪
査定価格 平米 坪	39万4,000 円／平米 130万2,564 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231039015 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市菅野３丁目１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	30万1,205 円／平米 99万5,784 円／坪
推定価格 平米 坪	30万328 円／平米 99万2,884 円／坪
標準価格 平米 坪	35万1,261 円／平米 116万1,269 円／坪
査定価格 平米 坪	36万2,000 円／平米 119万6,772 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231038421 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市菅野３丁目１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	34万5,632 円／平米 114万2,659 円／坪
推定価格 平米 坪	35万6,692 円／平米 117万9,224 円／坪
標準価格 平米 坪	34万5,632 円／平米 114万2,659 円／坪
査定価格 平米 坪	35万6,000 円／平米 117万6,936 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231039015 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市菅野３丁目１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	32万7,567 円／平米 108万2,937 円／坪
推定価格 平米 坪	32万8,522 円／平米 108万6,094 円／坪
標準価格 平米 坪	35万2,114 円／平米 116万4,089 円／坪
査定価格 平米 坪	36万3,000 円／平米 120万78 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情