路線価 (2023) 千葉県市川市中山2-566-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 市川市千葉県市川市中山２丁目５６６番３外
価格時点	2023 年
駅名	下総中山駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 59万5,080 円
1平米当たり	1平米 18万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,270万 円 (144 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 75万462 円 1平米 22万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,270万 円 (144 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 75万462 円／坪 1平米 22万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市川市内、主としてＪＲ総武線沿線の住宅地域。戸建住宅の主たる需要者は３０歳台～４０歳台の都内への通勤者が中心と思われる。ＪＲ下総中山駅徒歩圏にある閑静な地域で安定した住宅需要が見込める地域である。中心的価格帯は土地のみで３，０００万円台～６，０００万円台程度、新築戸建住宅で４，０００万円台～８，０００万円台程度と思われる。 (2) 同一需給圏は主に市川市内のＪＲ総武線沿線、武蔵野線沿線に所在する住宅地域一円である。需要者は市川市等に居住する東京通勤者等の一次取得者が中心であり、圏外からの転入者もみられる。都心へのアクセスは良好で利便性の高い住宅地域のため需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。更地は標準画地規模で３，３００万円程度、新築戸建住宅で５，０００～６，０００万円が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は現実に成立した取引事例から求められた価格であり実証的である。近隣地域は土地の高度利用ができない第一種住居専用地域（風致地区）に所在すること、さらに地価水準と賃料水準を勘案するに賃貸住宅等の建設は事業収支の面から難があることから収益還元法は適用しない。自用目的での取引が主流の住宅地域であるため、その他の標準地との広域的な検討を踏まえ、比準価格を採用することとして鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は既存の戸建住宅を中心とする地域で、一部賃貸住宅が所在しているものの、最寄り駅からの距離等を考慮すると、居住の快適性を重視する自用目的での取引が中心となっている。したがって、収益価格は求めず、同一需給圏内の類似地域に所在する類似性の高い取引事例から求めた比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	下総中山駅北東方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	43.6 坪 (144 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	ほぼ長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほか寺院等も見られる閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	市川市千葉県市川市中山２丁目５６６番３外
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	90 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	14.5 m
面積	144 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位北　　　４．９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	風致地区（風致地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	宅造規制区域
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、今後とも土地の利用状況は現状のまま推移するものと思われる。ＪＲ下総中山駅徒歩圏にあり、居住環境は良好で需要は堅調。地価は安定的に推移すると予測される。 (2)既存の熟成した住宅地域で、今後とも現況の状態が継続すると予想される。駅から徒歩圏の利便性が高い地域であり、堅調な需要が見込まれるため今後も地価は上昇傾向が続くと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 75万462 円 1平米 22万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 75万462 円 1平米 22万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 75万462円 1平米 22万7,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2022年	1坪 73万7,238円 1平米 22万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 75万462円 1平米 22万7,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 73万7,238円 1平米 22万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)社会全般的な景気動向により環境、利便性に優れた住宅地域は地価上昇が継続、これらが劣る地域は横ばいないし下落と２極化が顕著になっている。 (2)新型コロナウイルス感染症再拡大の懸念が払拭されておらず、今後の市場動向について引き続き注視を要するが、足下の需要は堅調に推移している。
地域要因
(1)ＪＲ下総中山駅徒歩圏の閑静な住宅地域。常に安定した住宅需要が見込め、地価は安定的に推移している。 (2)最寄り駅から概ね徒歩圏の地域に所在する、利便性の高い住宅地域である。地域要因に大きな変化はなく、当分の間、現状を維持すると予測する。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。個別的要因に対する選好性の大きな変化も認められない。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231034226 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市中山２丁目５６６番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万9,293 円／平米 52万6,623 円／坪
推定価格 平米 坪	19万3,201 円／平米 63万8,723 円／坪
標準価格 平米 坪	20万7,297 円／平米 68万5,324 円／坪
査定価格 平米 坪	21万1,000 円／平米 69万7,566 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231034226 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市中山２丁目５６６番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	21万2,284 円／平米 70万1,811 円／坪
推定価格 平米 坪	21万8,665 円／平米 72万2,906 円／坪
標準価格 平米 坪	22万3,813 円／平米 73万9,926 円／坪
査定価格 平米 坪	22万8,000 円／平米 75万3,768 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231034636 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市中山２丁目５６６番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万5,204 円／平米 48万44 円／坪
推定価格 平米 坪	16万7,025 円／平米 55万2,185 円／坪
標準価格 平米 坪	19万7,663 円／平米 65万3,474 円／坪
査定価格 平米 坪	20万2,000 円／平米 66万7,812 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231039015 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市中山２丁目５６６番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	21万2,067 円／平米 70万1,094 円／坪
推定価格 平米 坪	26万718 円／平米 86万1,934 円／坪
標準価格 平米 坪	25万1,901 円／平米 83万2,785 円／坪
査定価格 平米 坪	25万7,000 円／平米 84万9,642 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231033639 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市中山２丁目５６６番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	25万3,403 円／平米 83万7,750 円／坪
推定価格 平米 坪	20万2,722 円／平米 67万199 円／坪
標準価格 平米 坪	21万5,662 円／平米 71万2,979 円／坪
査定価格 平米 坪	22万 円／平米 72万7,320 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	2.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
特別な事情