路線価 (2023) 千葉県市川市北国分4-2793-17 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 市川市千葉県市川市北国分４丁目２７９３番１７
価格時点	2023 年
駅名	北国分駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 42万9,780 円
1平米当たり	1平米 13万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2,110万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 52万8,960 円 1平米 16万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,090万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 52万2,348 円／坪 1平米 15万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は北総鉄道線沿線の各駅を最寄り駅とする住宅地域である。需要者は３０歳代～４０歳代の都心通勤者で、市内、隣接市及び都内に居住する一次取得者層が中心である。最寄り駅から徒歩圏内で住環境も比較的良好であり、北総鉄道線の乗車賃の値下げにより今後更に住宅地として熟成度が増すことが期待される。地価は僅かながら上昇しており、土地は標準画地規模で２１百万円程度、新築戸建物件で総額３０～３５百万円程度が取引価格の中心である。 (2) 同一需給圏は北総鉄道を最寄りとする市川市北西部及び松戸市南西部の住宅地域である。主たる需要者は市川市及びその周辺地域に居住する、３０才代、４０才代の都内に勤務する一次取得者層である。最寄駅から徒歩圏で住環境は比較的良好であり、北総鉄道の値下げにより、今後利便性や熟成度が増すことが期待される。市場の中心価格帯は、土地は１５０㎡程度で２４００万円前後、新築戸建住宅は敷地面積をやや小さくして３５００万円前後が主流である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自己使用の戸建住宅を中心とした低層の住宅地域であり、画地規模、法令上の規制等からアパート等の賃貸住宅の想定は現実的ではないことから、収益還元法は非適用とした。一方、対象標準地は居住の快適性を重視する住宅地域にあることから、市場における実際の取引事例より試算された比準価格は実証的で説得力を有する。従って当該比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 本鑑定評価に当たっては、後記記載の理由から原価法及び収益還元法は非適用とした。対象標準地の需要の中心は自己居住目的の個人であり、居住の快適性、生活の利便性等を重視して意思決定を行うと思料され、現実の市場で発生した多数の取引事例を価格判定の基礎とする比準価格はこのような市場特性を十分反映しており、高い妥当性を有していると判断される。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	北国分駅西方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	39.9 坪 (132 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ高台の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	市川市千葉県市川市北国分４丁目２７９３番１７
標準地の範囲
東	30 m
西	60 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	8.1 m
奥行き	16.3 m
面積	132 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	風致地区（風致地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	宅造規制区域
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅等が建ち並ぶ高台の住宅地域であるが、昨年１０月に北総線の乗車賃が値下げになったことから、今後は住宅地として更に熟成度が増していくことが期待され、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (2)駅から徒歩圏の一般住宅地域であり、地域の特性に変化を与える大きな要因は特段無いが、北総鉄道の値下げ等により、今後緩やかに利便性、熟成度を増していくことが期待される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 52万8,960 円 1平米 16万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 52万2,348 円 1平米 15万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 52万8,960円 1平米 16万円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 51万9,042円 1平米 15万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 52万2,348円 1平米 15万8,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 51万9,042円 1平米 15万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内の住宅地の地価は低金利下にあってテレワークの広がり等を背景に生活利便性等による程度の差はあるが、総じて上昇率が昨年よりも拡大した。 (2)ウィズコロナの新たな段階へ移行する中、低金利等を背景に住宅需要は旺盛であるが、円安による物価上昇等により景気の先行きには不透明感がある。
地域要因
(1)一般住宅等が建ち並ぶ高台の住宅地域であるが、一般的要因の下、北総線の運賃値下げもあり地価は僅かながら上昇をした。 (2)最寄駅から徒歩圏のやや勾配のある落着いた戸建住宅地域。地域要因に特段の変動はないものの、北総鉄道の値下げ等による期待感が感じられる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231033639 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市北国分４丁目２７９３番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万8,092 円／平米 48万9,592 円／坪
推定価格 平米 坪	16万4,242 円／平米 54万2,984 円／坪
標準価格 平米 坪	17万5,472 円／平米 58万110 円／坪
査定価格 平米 坪	17万5,000 円／平米 57万8,550 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231039633 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市北国分４丁目２７９３番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万5,481 円／平米 48万960 円／坪
推定価格 平米 坪	14万1,056 円／平米 46万6,331 円／坪
標準価格 平米 坪	15万8,490 円／平米 52万3,968 円／坪
査定価格 平米 坪	15万8,000 円／平米 52万2,348 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231039244 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市北国分４丁目２７９３番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万8,908 円／平米 52万5,350 円／坪
推定価格 平米 坪	15万6,616 円／平米 51万7,772 円／坪
標準価格 平米 坪	15万7,403 円／平米 52万374 円／坪
査定価格 平米 坪	15万7,000 円／平米 51万9,042 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造工事規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231034226 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市北国分４丁目２７９３番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万4,182 円／平米 54万2,786 円／坪
推定価格 平米 坪	16万4,182 円／平米 54万2,786 円／坪
標準価格 平米 坪	15万2,444 円／平米 50万3,980 円／坪
査定価格 平米 坪	15万2,000 円／平米 50万2,512 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
特別な事情