路線価 (2023) 千葉県市川市南大野1-18-115外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 市川市千葉県市川市南大野１丁目１８番１１５外
価格時点	2023 年
駅名	市川大野駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 36万3,660 円
1平米当たり	1平米 11万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,670万 円 (113 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 48万9,288 円 1平米 14万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,700万 円 (113 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 49万5,900 円／坪 1平米 15万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ねＪＲ武蔵野線沿線のうち特に市川大野及び船橋法典の各駅勢圏内にあるバス利用圏の住宅地域である。需要者の中心は市川市内並びに隣接市等に通勤する３０～４０歳代の一次取得者層である。近隣地域及び周辺地域では大量の宅地供給はなく、熟成した住宅地であることもあり需給の状態は比較的安定的に推移している。土地価格は標準的な画地規模で１６百万円前後、新築の戸建物件は３０百万円台前半での需要が中心である。 (2) 同一需給圏は市川市内のＪＲ総武線以北、バス圏の住宅地域であり、特にＪＲ武蔵野線「市川大野」駅勢圏との類似性、代替性が認められる。需要者の中心は、市川市及び隣接市に通勤する３０～４０代の一次取得者である。利便性はやや劣るものの、居住環境は良好で、手頃な地価水準もあって、需要は増加している。土地は標準的規模で１，５００万円～２，０００万円台前半、新築戸建物件は３，５００万円～４，０００万円程度の取引が中心と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 最寄駅から徒歩圏外に位置し、快適性を重視する戸建住宅が大部分を占める地域である。このため自己使用目的での取引が支配的であって賃貸市場が十分には形成されていない。そこで収益価格は試算しなかった。一方、同一需給圏内の類似地域における実際に行われた取引事例を採用し規範性のある比準価格を試算し得た。そこで本件では、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (2) 自己居住目的の需要が中心の戸建住宅地域であり、行政・画地条件等により合理的な賃貸物件の建築想定は困難で、また、土地の再調達原価の把握が困難な既成市街地のため、対象標準地について取引事例比較法のみ適用した。比準価格は類似地域より多数収集した信頼性のある取引事例により試算され、市場性を反映した妥当な価格と認められる。従って市場の特性に適合した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	市川大野駅南方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	34.2 坪 (113 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	市川市千葉県市川市南大野１丁目１８番１１５外
標準地の範囲
東	80 m
西	80 m
南	110 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11.8 m
奥行き	9.6 m
面積	113 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄り駅から徒歩圏外にあるものの、生活利便性に優る熟成した住宅地として安定的に推移するものと予測する。 (2)地域の特性を大きく変化させる要因は特に認められず、当面は現状のまま推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 48万9,288 円 1平米 14万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 49万5,900 円 1平米 15万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 48万9,288円 1平米 14万8,000円
前年から次年への変動率 8 ％
2022年	1坪 45万2,922円 1平米 13万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 49万5,900円 1平米 15万円
前年から次年への変動率 9.5 ％
2019年	1坪 45万2,922円 1平米 13万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)都心へのアクセスに優れ、駅周辺でのマンション建設や郊外の宅地開発等が行われてきた。人口、世帯数ともにこの一年間は増加傾向で推移してきた。 (2)低金利継続を背景に住宅取得支援施策の効果もあって住宅需要は総じて増加傾向、高価格帯の住宅地域周辺へも拡大し、需給はタイトな状況にある。
地域要因
(1)最寄り駅から徒歩圏外の熟成した住宅地域であり、利便性の向上や、居住環境の更なる良化等の格別の変動要因はない。 (2)駅接近性等により市場性に劣る面もあったが、近時の住宅需要増加を受けて、その良好な住環境と割安感から、地価は上昇を強めている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231038421 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市南大野１丁目１８番１１５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,284 円／平米 50万145 円／坪
推定価格 平米 坪	15万266 円／平米 49万6,779 円／坪
標準価格 平米 坪	14万3,658 円／平米 47万4,933 円／坪
査定価格 平米 坪	14万5,000 円／平米 47万9,370 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231036993 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市南大野１丁目１８番１１５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万8,436 円／平米 49万729 円／坪
推定価格 平米 坪	16万3,295 円／平米 53万9,853 円／坪
標準価格 平米 坪	16万3,951 円／平米 54万2,022 円／坪
査定価格 平米 坪	16万6,000 円／平米 54万8,796 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231034636 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市南大野１丁目１８番１１５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万7,070 円／平米 38万7,033 円／坪
推定価格 平米 坪	13万8,282 円／平米 45万7,160 円／坪
標準価格 平米 坪	14万7,265 円／平米 48万6,858 円／坪
査定価格 平米 坪	14万9,000 円／平米 49万2,594 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231039244 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市南大野１丁目１８番１１５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万7,885 円／平米 42万2,788 円／坪
推定価格 平米 坪	12万5,153 円／平米 41万3,756 円／坪
標準価格 平米 坪	14万3,196 円／平米 47万3,406 円／坪
査定価格 平米 坪	14万5,000 円／平米 47万9,370 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造工事規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231039015 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市南大野１丁目１８番１１５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万6,046 円／平米 41万6,708 円／坪
推定価格 平米 坪	12万6,796 円／平米 41万9,188 円／坪
標準価格 平米 坪	14万9,172 円／平米 49万3,163 円／坪
査定価格 平米 坪	15万1,000 円／平米 49万9,206 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
特別な事情