路線価 (2023) 千葉県市川市下貝塚2-459-18外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 市川市千葉県市川市下貝塚２丁目４５９番１８外
価格時点	2023 年
駅名	本八幡駅 から 3400m
路線価
1坪当たり	1坪 24万7,950 円
1平米当たり	1平米 7万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	962万 円 (102 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万1,756 円 1平米 9万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	962万 円 (102 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万1,756 円／坪 1平米 9万4,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市川市内、主としてＪＲ総武線沿線バス圏及びＪＲ武蔵野線、北総鉄道沿線の住宅地域。戸建住宅の主たる需要者は３０歳台～４０歳台の都内への通勤者が中心と思われる。近隣地域は交通利便性が劣るものの、駅近物件に比べて購入しやすい価格の住宅需要が認められ、地価は概ね安定した状態にある。中心的価格帯は土地のみで１，０００万円前後～２，０００万円台程度、新築戸建住宅で３，０００万円台～４，０００万円台程度と思われる。 (2) 同一需給圏は市川市内のＪＲ総武線からバス圏又は北総線、ＪＲ武蔵野線から徒歩可能圏に存する住宅地域。需要者は、東京都内に通勤する１次取得者が大半を占める。総額を抑えた分譲住宅の供給が多いが、１次取得者を中心とした需要は比較的安定している。土地は画地面積１２０㎡～１６０㎡、１，０００万円～２，０００万円程度、新築の戸建物件は２，０００万円～３，０００万円台程度の物件が需要の中心を占め、４，０００万円を超えると動きが鈍くなる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は現実に成立した取引事例から求められた価格であり実証的である。近隣地域は土地の高度利用ができない第一種低層住居専用地域に所在すること、さらに地価水準と賃料水準を勘案するに賃貸住宅等の建設は事業収支の面から難があることから収益還元法は適用しない。自用目的での取引が主流の住宅地域であるため、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用することとして鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域に存し、居住の快適性を重視するため、当該地域内での取引については、自用目的での取引にほぼ限定されている。よって、収益価格を求めず、市場性を反映した価格である取引事例比較法による比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	本八幡駅北東方
距離	3400 m
土地の状態
土地面積	30.9 坪 (102 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	市川市千葉県市川市下貝塚２丁目４５９番１８外
標準地の範囲
東	30 m
西	60 m
南	60 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	10 m
面積	100 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位　北　４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	宅造規制区域
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)鉄道駅バス圏に造成された住宅地域。今後も戸建住宅が建ち並ぶ状態が続くと予測する。交通利便性が劣るが、現在は駅近物件の価格高騰の影響を受け、地価は安定している。 (2)当地域の特性に当面大きな変化はなく、ほぼ現状の地域のまま推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 31万1,756 円 1平米 9万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 31万1,756 円 1平米 9万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 31万1,756円 1平米 9万4,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 31万1,756円 1平米 9万4,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 31万1,756円 1平米 9万4,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 31万1,756円 1平米 9万4,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)社会全般的な景気動向により環境、利便性に優れた住宅地域は地価上昇が継続、これらが劣る地域は横ばいないし下落と２極化が顕著になっている。 (2)景気は、緩やかに持ち直している。先行きについては、ウィズコロナの下で、各種政策の効果もあって、景気が持ち直していくことが期待される。
地域要因
(1)ＪＲ駅バス圏の住宅地域。交通利便性は劣るが、駅近物件に比べて購入しやすい住宅の需要は認められ、地価は概ね安定した状態にある。 (2)最寄駅から距離があり、住環境が劣るため、市内ではあまり人気のない住宅地域であることから、地価は横ばいで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。個別的要因に対する選好性の大きな変化も認められない。 (2)個別的要因の変化はない。また個別的要因修正率を変動させる市場性の変化も認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231036993 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市下貝塚２丁目４５９番１８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,050 円／平米 32万847 円／坪
推定価格 平米 坪	10万4,099 円／平米 34万4,151 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,155 円／平米 30万1,358 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,800 円／平米 31万3,409 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231039244 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市下貝塚２丁目４５９番１８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,580 円／平米 32万9,211 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,123 円／平米 33万7,619 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,263 円／平米 30万8,327 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,000 円／平米 32万682 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	192 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231035825 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市下貝塚２丁目４５９番１８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,497 円／平米 34万8,773 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,086 円／平米 34万802 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,365 円／平米 32万5,195 円／坪
査定価格 平米 坪	10万2,000 円／平米 33万7,212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231034636 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市下貝塚２丁目４５９番１８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,012 円／平米 28万1,050 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,949 円／平米 27万4,229 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,691 円／平米 28万3,294 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,100 円／平米 29万4,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231039633 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市下貝塚２丁目４５９番１８外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7万6,749 円／平米 25万3,732 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,601 円／平米 31万9,363 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,412 円／平米 28万2,372 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,800 円／平米 29万3,573 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
特別な事情