路線価 (2023) 千葉県市川市菅野4-1302-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 市川市千葉県市川市菅野４丁目１３０２番７
価格時点	2023 年
駅名	本八幡駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 85万9,560 円
1平米当たり	1平米 26万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	5,360万 円 (153 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 115万7,100 円 1平米 35万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,360万 円 (153 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 115万7,100 円／坪 1平米 35万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね市川市北部のＪＲ本八幡駅、市川駅を最寄りとする住環境良好な住宅地域である。需要者の中心は、市川市及び周辺市に居住する一次取得層であるが、都内居住者や買替層の参入も見られる。圏内の優良な住宅地については、供給が少なく需要は旺盛であるため、その周辺の住環境や利便性がやや見劣りする物件にも波及効果が認められる。土地は標準的規模で５０～５５百万円程度、新築戸建物件は総額６０～７０百万円程度が取引価格の中心である。 (2) 同一需給圏は概ね市川市北部のＪＲ本八幡駅、市川駅を最寄りとする住環境良好な住宅地域。需要者は市川市等に居住する東京通勤者等の一次取得者が中心であり、圏外からの転入者もみられる。住環境、都心へのアクセスが優るため、堅調な需要が見込まれる良好な住宅地域である。土地は標準的規模で５，０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は第一種低層住居専用地域に指定された中規模の戸建住宅を中心とする住宅地域で、行政的条件や画地規模から、賃貸住宅の想定は採算面で非現実的なため収益還元法は非適用とした。自用目的の取引が多い居住の快適性を重視する住宅地域であるため、本件では、市場の実態を反映した対象標準地と類似性の高い信頼性のある取引事例より求めた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は既存の戸建住宅を中心とする地域で、一部賃貸住宅が所在しているものの、最寄り駅からの距離等を考慮すると、居住の快適性を重視する自用目的での取引が中心となっている。したがって、収益価格は求めず、同一需給圏内の類似地域に所在する類似性の高い取引事例から求めた比準価格を標準とし、代表標準地から検討した価格を勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	本八幡駅北方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	46.3 坪 (153 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	市川市千葉県市川市菅野４丁目１３０２番７
標準地の範囲
東	80 m
西	100 m
南	40 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　６．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅が多い住環境良好な閑静な住宅地域であり、今後も現在の住環境を維持すると予測する。今後の地価は一般的要因の下、堅調な需要を反映して上昇傾向で推移すると予測する。 (2)既存の熟成した住宅地域で、今後とも現況の状態が継続すると思料する。今後の動向としては現状と大きな変化はなく住宅地域として安定的に推移していくと予想される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 115万7,100 円 1平米 35万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 115万7,100 円 1平米 35万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 115万7,100円 1平米 35万円
前年から次年への変動率 7 ％
2022年	1坪 108万1,062円 1平米 32万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 115万7,100円 1平米 35万円
前年から次年への変動率 7 ％
2019年	1坪 108万1,062円 1平米 32万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内の住宅地の地価は低金利下にあってテレワークの広がり等を背景に生活利便性等による程度の差はあるが、総じて上昇率が昨年よりも拡大した。 (2)新型コロナウイルス感染症の再拡大の懸念が完全には払拭されておらず、今後の不動産市場へ及ぼす影響について引き続き注視が必要である。
地域要因
(1)ＪＲ本八幡駅からやや距離があるが、中規模一般住宅が多い住環境良好な閑静な住宅地域であることから、一般的要因の下、地価は上昇傾向を示した。 (2)本八幡駅から徒歩限界圏にあるが、閑静な住環境で、需要は堅調である。地域要因に大きな変化はなく、当分の間、現状を維持すると予測する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231033639 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市菅野４丁目１３０２番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	27万4,410 円／平米 90万7,199 円／坪
推定価格 平米 坪	30万2,758 円／平米 100万918 円／坪
標準価格 平米 坪	33万6,398 円／平米 111万2,132 円／坪
査定価格 平米 坪	35万 円／平米 115万7,100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231036993 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市菅野４丁目１３０２番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	26万3,143 円／平米 86万9,951 円／坪
推定価格 平米 坪	31万6,085 円／平米 104万4,977 円／坪
標準価格 平米 坪	31万7,673 円／平米 105万227 円／坪
査定価格 平米 坪	33万 円／平米 109万980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	54 ％
基準容積率	140 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231035825 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市菅野４丁目１３０２番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	42万8,188 円／平米 141万5,590 円／坪
推定価格 平米 坪	39万6,217 円／平米 130万9,893 円／坪
標準価格 平米 坪	36万8,917 円／平米 121万9,640 円／坪
査定価格 平米 坪	38万4,000 円／平米 126万9,504 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231038421 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市菅野４丁目１３０２番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万7,074 円／平米 58万5,407 円／坪
推定価格 平米 坪	30万8,922 円／平米 102万1,296 円／坪
標準価格 平米 坪	32万3,140 円／平米 106万8,301 円／坪
査定価格 平米 坪	33万6,000 円／平米 111万816 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情