土地路線価格
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路線価 (2023) 千葉県市川市大洲2-169-8 坪・平米

2023
路 線 価
千葉県 市川市
千葉県市川市大洲2丁目169番8 (市川)
  • 周辺状況: 住宅地 (小規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域)
  • 本八幡駅 から 1900m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
57万8,550
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
17万5,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 千葉県 市川市千葉県市川市大洲2丁目169番8
価格時点 2023
駅名 本八幡駅 から 1900m
路線価
1坪当たり 1坪 57万8,550
1平米当たり 1平米 17万5,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月10日
鑑定評価額 総額
2,660万
(117 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 75万462
1平米 22万7,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
2,670万
(117 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 75万3,768 円/坪
1平米 22万8,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は市川市内のJR総武線本八幡駅又は市川駅を最寄駅とする住宅地域である。需要者は市川市を中心に隣接市及び東京都内に居住する一次取得者層が中心である。駅からやや遠いため利便性に劣るものの、総額感から需要は安定的で、建売住宅や中古物件の取引が多く見受けられる。土地は標準画地規模で2500万円~2700万円程度、新築戸建物件は4000万円~5000万円前後が需要の中心となっている。

(2) 同一需給圏の範囲は市川市内のJR総武線以南の住宅地域である。需要者は市川市等に居住する東京通勤者等の一次取得者が中心であり、圏外からの転入者もみられる。駅からはバス便で河川に隣接する住環境と交通接近条件がやや劣るものの、需要は底堅く、不動産市場の回復傾向により、地価は上昇傾向を示している。更地は標準画地規模で2,500万円~3,000万円程度、新築戸建住宅で3,500~4,500万円程度が需要の中心である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺にはアパートも見られるが、自己使用目的の一般住宅又はその用地が取引されるケースが多い地域である。賃貸物件の収益性が取引価格の指標となっている傾向は強く見られず、取引価格水準を指標として、居住の快適性を重視して価格決定がなされるものと判断されることから、収益価格の試算は割愛した。よって本件では、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 近隣地域は既存の戸建住宅を中心とする地域で、一部賃貸住宅が所在しているものの、最寄り駅からの距離等を考慮すると、居住の快適性を重視する自用目的での取引が中心となっている。したがって、収益価格は求めず、同一需給圏内の類似地域に所在する類似性の高い取引事例から求めた比準価格を標準とし、代表標準地から検討した価格を勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 本八幡駅南西方
距離 1900 m
土地の状態
土地面積 35.4 坪 (117 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 50
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 100
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1.5 m
奥行 1 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 小規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位 北西
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 50
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 100
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 市川市千葉県市川市大洲2丁目169番8
標準地の範囲
50 m
西 80 m
70 m
60 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 12.5 m
奥行き 9.5 m
面積 117 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位 北 4m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 50
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 100
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 50
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 100
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熟成した既成住宅地域で地域要因の変化は見受けられず、当面の間は現状の土地利用状況を維持するものと予測する。駅への接近性等が劣るが、根強い需要もあり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(2)既存の熟成した住宅地域で、今後とも現況の状態が継続すると予想され、駅からの接近性がやや劣る地域であるが、不動産市況の回復による底堅い需要を背景に今後も地価は上昇傾向が続くと予測される。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 75万462
1平米 22万7,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 75万3,768
1平米 22万8,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 75万462
1平米 22万7,000
前年から次年への変動率 6.6 %
2022年
1坪 70万4,178
1平米 21万3,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 75万3,768
1平米 22万8,000
前年から次年への変動率 7 %
2019年
1坪 70万4,178
1平米 21万3,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)取引価格は上昇傾向、件数は増加傾向にある。地価の二極化の傾向は残っているが、市内中心部の住宅需要の堅調さが、郊外にも広がりつつある。

(2)景気は、緩やかに持ち直している。各種政策の効果もあって、ウィズコロナの下で、余剰資金が不動産投資に回り、土地価格は上昇している。

地域要因
(1)駅徒歩圏外にあり、産業道路と江戸川に挟まれた居住環境がやや劣る地域であるが、供給不足等から需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移した。

(2)最寄り駅からやや離れた地域に所在する、既存の住宅地域である。地域要因に大きな変化はなく、当分の間、現状を維持すると予測する。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 231039244
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 市川市
地域 千葉県市川市大洲2丁目169番8
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
22万9,167 円/平米
75万7,626 円/坪
推定価格 平米
22万3,767 円/平米
73万9,774 円/坪
標準価格 平米
22万4,891 円/平米
74万3,490 円/坪
査定価格 平米
22万7,000 円/平米
75万462 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 1.9 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 231036993
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 市川市
地域 千葉県市川市大洲2丁目169番8
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
25万3,567 円/平米
83万8,293 円/坪
推定価格 平米
24万2,574 円/平米
80万1,950 円/坪
標準価格 平米
23万1,464 円/平米
76万5,220 円/坪
査定価格 平米
23万4,000 円/平米
77万3,604 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 南西
側道幅員1 4.5 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 231039015
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 市川市
地域 千葉県市川市大洲2丁目169番8
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
29万301 円/平米
95万9,735 円/坪
推定価格 平米
28万7,565 円/平米
95万690 円/坪
標準価格 平米
22万2,919 円/平米
73万6,970 円/坪
査定価格 平米
22万5,000 円/平米
74万3,850 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 188
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 4.7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 北東
側道幅員1 4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 231034636
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 市川市
地域 千葉県市川市大洲2丁目169番8
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
15万5,853 円/平米
51万5,250 円/坪
推定価格 平米
19万3,415 円/平米
63万9,430 円/坪
標準価格 平米
22万542 円/平米
72万9,112 円/坪
査定価格 平米
22万3,000 円/平米
73万7,238 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 袋地等
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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