土地路線価格
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路線価 (2023) 千葉県市川市田尻4-472-5 坪・平米

2023
路 線 価
千葉県 市川市
千葉県市川市田尻4丁目472番5 (市川)
  • 周辺状況: 住宅地 (一般住宅の中に、店舗等が混在する住宅地域)
  • 原木中山駅 から 700m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
49万5,900
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
15万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 千葉県 市川市千葉県市川市田尻4丁目472番5
価格時点 2023
駅名 原木中山駅 から 700m
路線価
1坪当たり 1坪 49万5,900
1平米当たり 1平米 15万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月02日
鑑定評価額 総額
3,310万
(168 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 65万1,282
1平米 19万7,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
3,310万
(168 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 65万1,282 円/坪
1平米 19万7,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、市川市南部でJR線及び東京メトロ東西線各駅勢圏の住宅地域である。周辺は一般住宅やマンションの他倉庫作業場等が多く住環境はやや劣るが、都心へのアクセスは良好で値頃感もあることから需要は底堅い。需要者には都内通勤の30歳代~40歳前半の一次取得者が多く、土地の中心価格帯は標準的画地規模で25百万~35百万円前後。新築建売ではボリュームゾーンを考慮して土地を細分化し総額40百万~50百万円程度が多い。

(2) 同一需給圏は、東京メトロ東西線、JR中央総武線各駅を最寄りとする市川市南部の住宅地域である。主たる需要者は、都内に勤務する30~40代の一次取得者層が想定される。都心へのアクセスは良好で需要は底堅いものの、周辺は作業場や倉庫等が多く住環境はやや劣る。市場の中心価格帯は、標準的画地規模の土地で3000万円~3500万円程度、新築建売住宅は土地を細分化し4,000万円台が主流である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格と収益価格を試算したが両試算価格には開差が生じた。比準価格は多数の事例から求められた市場性を反映した価格であり説得力は高い。収益価格は収益性に着目して求められた理論的価格であるが、自己使用物件が多い地域であるため土地価格に見合った純収益を期待できないことから低目に求められた。以上により本件では収益価格は参考に留め取引市場を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 比準価格と収益価格を試算したが開差が生じた。比準価格は不動産の市場性に着目した価格であるが、多数の取引事例から求められた比準価格は典型的な需要者の価値基準や行動原理を十分反映しており説得力は高い。収益価格は不動産の収益性に着目した価格であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に求められた。よって、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 原木中山駅西方
距離 700 m
土地の状態
土地面積 50.8 坪 (168 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.2 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 1F
地下階数 B0
周辺の利用状況 一般住宅の中に、店舗等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 7.1 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 市川市千葉県市川市田尻4丁目472番5
標準地の範囲
90 m
西 100 m
50 m
50 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 11.5 m
奥行き 14.5 m
面積 170 m2
形状 ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位北7.1m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域で、当該地域の発展又は衰退に影響を与えるような要因は特に認められず、当分の間は概ね現状と同様の住環境を維持していくものと思料される。

(2)戸建住宅、アパート等が混在する住宅地域であり、地域の特性に大きな変化を与える要因は特段認められず、当面は現状のまま推移していくものと予測される。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 65万1,282
1平米 19万7,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 65万1,282
1平米 19万7,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 65万1,282
1平米 19万7,000
前年から次年への変動率 3.7 %
2022年
1坪 62万8,140
1平米 19万
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 65万1,282
1平米 19万7,000
前年から次年への変動率 3.7 %
2019年
1坪 62万8,140
1平米 19万
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)景気は、緩やかに持ち直している。ただし、世界的な金融引締め等が続く中、海外景気の下振れが我が国の景気を下押しするリスクとなっている。

(2)ウィズコロナの新たな段階へ移行する中、低金利等を背景に住宅需要は旺盛であるが、円安による物価上昇等により景気の先行きには不透明感がある。

地域要因
(1)原木中山駅の西方に位置する住宅地域。地域要因に特段の変動はない。地価は周辺地価上昇の波及もあって上昇基調にある。

(2)原木中山駅から徒歩圏の住宅地域。周辺は作業場等が多く住環境はやや劣る。地域要因に特段の変動はないが旺盛な住宅需要を背景に地価は上昇傾向。

個別的要因 (1)個別的要因に特段の変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 231039437
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 市川市
地域 千葉県市川市田尻4丁目472番5
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
18万7,530 円/平米
61万9,974 円/坪
推定価格 平米
18万8,973 円/平米
62万4,745 円/坪
標準価格 平米
19万8,919 円/平米
65万7,626 円/坪
査定価格 平米
19万9,000 円/平米
65万7,894 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 231039437
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 市川市
地域 千葉県市川市田尻4丁目472番5
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
17万8,668 円/平米
59万676 円/坪
推定価格 平米
18万7,784 円/平米
62万814 円/坪
標準価格 平米
19万4,797 円/平米
64万3,999 円/坪
査定価格 平米
19万5,000 円/平米
64万4,670 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 6.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 231036993
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 市川市
地域 千葉県市川市田尻4丁目472番5
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
20万2,933 円/平米
67万896 円/坪
推定価格 平米
19万6,299 円/平米
64万8,964 円/坪
標準価格 平米
19万6,692 円/平米
65万264 円/坪
査定価格 平米
19万7,000 円/平米
65万1,282 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 231039437
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 市川市
地域 千葉県市川市田尻4丁目472番5
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
22万4,728 円/平米
74万2,951 円/坪
推定価格 平米
29万8,849 円/平米
98万7,995 円/坪
標準価格 平米
26万7,307 円/平米
88万3,717 円/坪
査定価格 平米
26万7,000 円/平米
88万2,702 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 5.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 231039244
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 市川市
地域 千葉県市川市田尻4丁目472番5
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
17万8,714 円/平米
59万828 円/坪
推定価格 平米
17万382 円/平米
56万3,283 円/坪
標準価格 平米
19万6,293 円/平米
64万8,945 円/坪
査定価格 平米
19万6,000 円/平米
64万7,976 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ正方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 6 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 建築協定(建築協定)
その他地域地区等3
特別な事情
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