土地路線価格
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路線価 (2023) 千葉県市川市鬼高2-1402-1外 坪・平米

2023
路 線 価
千葉県 市川市
千葉県市川市鬼高2丁目1402番1外 (市川)
  • 周辺状況: 住宅地 (一般住宅、アパート等が混在する住宅地域)
  • 下総中山駅 から 1100m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
71万790
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
21万5,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 千葉県 市川市千葉県市川市鬼高2丁目1402番1外
価格時点 2023
駅名 下総中山駅 から 1100m
路線価
1坪当たり 1坪 71万790
1平米当たり 1平米 21万5,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
2,850万
(99 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 95万2,128
1平米 28万8,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
2,860万
(99 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 95万5,434 円/坪
1平米 28万9,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市川市及び船橋市内のJR中央・総武線沿線の住宅地域である。需要者は、東京都心通勤者及び沿線市内通勤者が中心である。一般住宅とアパート等の建ち並ぶ住宅地域で、JR各駅を最寄とする住宅地域は人気が高く下総中山駅からやや離れているが需給とも良好である。市場の中心価格帯は、土地は標準的規模で30百万円前後、新築戸建住宅は40~50百万円程度。

(2) 同一需給圏は市内のJR総武線及び京成本線沿線の住宅地域。需要者は市内及び周辺地域の居住者が中心となり、都心部への通勤者が多い。最寄駅からやや離れているが、JR総武線は都心へのアクセスが良好であることから需要は底堅く地価は上昇している。土地は100㎡程度で2,000万円台後半、新築戸建物件は総額4,000万円~5,000万円程度が取引の中心。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺にはアパート等の共同住宅も見られるが、地主の資産運用目的での物件が中心で収益目的の賃貸物件の取引は少ない。さらに共同住宅としては画地規模も小さく規範性はやや劣るものと思料される。近隣地域は快適性及び利便性を重視する住宅地域であるため、収益還元法は適用しなかった。よって実証的で説得力の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(2) 比準価格は下総中山駅を最寄りとし交通接近条件等が類似する規範性の高い取引事例を中心に試算した実証的な価格である。一方、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず投資採算性が低いため収益還元法の適用は断念した。自己居住用目的の取引が支配的と判断されるので、市場の特性を反映する比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 下総中山駅南西方
距離 1100 m
土地の状態
土地面積 29.9 坪 (99 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.2 m
現況 住宅
構造 鉄筋コンクリート造:RC
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位 南西
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 市川市千葉県市川市鬼高2丁目1402番1外
標準地の範囲
100 m
西 30 m
70 m
40 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 9 m
奥行き 11 m
面積 99 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない。
街路 基準方位北、5m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)JR最寄駅から概ね徒歩圏内の一般住宅を中心とする住宅地域で地域要因に特段の変更はない。当面は現状のまま推移すると予測する。

(2)アパート等も混在する住宅地域であり、格別の変動要因はなく今後も同様の住環境を維持するものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 95万2,128
1平米 28万8,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 95万5,434
1平米 28万9,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 95万2,128
1平米 28万8,000
前年から次年への変動率 7.9 %
2022年
1坪 88万2,702
1平米 26万7,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 95万5,434
1平米 28万9,000
前年から次年への変動率 8.2 %
2019年
1坪 88万2,702
1平米 26万7,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)今後の動向は不透明であるが新型コロナ感染症の影響が続く中、年間での市内の人口は増加し特に都心への接近性の良好な住宅需要は良好である。

(2)市川市の総人口は微増傾向。生産年齢人口も微増傾向。取引件数は微増傾向。若年層の流入も見られ利便性の良好な地域を中心に需要は旺盛である。

地域要因
(1)JR線を最寄駅とする住宅地域で需給とも良好であり、徒歩限界圏内に位置し地価は上昇傾向で推移している。特別な地域要因の変動はない。

(2)近隣に大型商業施設が存し、最寄駅からも駅徒歩圏内に位置する住宅地域で人気は高く住宅需要は堅調である。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 231039244
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 市川市
地域 千葉県市川市鬼高2丁目1402番1外
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
29万8,557 円/平米
98万7,029 円/坪
推定価格 平米
31万6,066 円/平米
104万4,914 円/坪
標準価格 平米
27万6,523 円/平米
91万4,185 円/坪
査定価格 平米
28万5,000 円/平米
94万2,210 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 231035825
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 市川市
地域 千葉県市川市鬼高2丁目1402番1外
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
27万4,384 円/平米
90万7,114 円/坪
推定価格 平米
28万8,103 円/平米
95万2,469 円/坪
標準価格 平米
27万9,712 円/平米
92万4,728 円/坪
査定価格 平米
28万8,000 円/平米
95万2,128 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 231039437
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 市川市
地域 千葉県市川市鬼高2丁目1402番1外
区域区分 市街化区域
用途地域 工業地域
価格
取引価格 平米
26万2,253 円/平米
86万7,008 円/坪
推定価格 平米
25万7,639 円/平米
85万1,755 円/坪
標準価格 平米
28万5,315 円/平米
94万3,251 円/坪
査定価格 平米
29万4,000 円/平米
97万1,964 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4.8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 231036993
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 船橋市
地域 千葉県市川市鬼高2丁目1402番1外
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
28万2,486 円/平米
93万3,899 円/坪
推定価格 平米
29万7,490 円/平米
98万3,502 円/坪
標準価格 平米
27万9,859 円/平米
92万5,214 円/坪
査定価格 平米
28万8,000 円/平米
95万2,128 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 231039015
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 市川市
地域 千葉県市川市鬼高2丁目1402番1外
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
33万2,479 円/平米
109万9,176 円/坪
推定価格 平米
25万7,740 円/平米
85万2,088 円/坪
標準価格 平米
25万4,936 円/平米
84万2,818 円/坪
査定価格 平米
26万3,000 円/平米
86万9,478 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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