路線価 (2023) 千葉県市川市菅野2-141-13外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 市川市千葉県市川市菅野２丁目１４１番１３外
価格時点	2023 年
駅名	本八幡駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 102万4,860 円
1平米当たり	1平米 31万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6,550万 円 (156 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 138万8,520 円 1平米 42万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6,550万 円 (156 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 138万8,520 円／坪 1平米 42万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市川市内、ＪＲ総武線各駅から徒歩圏、徒歩限界圏にあるグレードの高い住宅地域。戸建住宅の需要者は市川市内や都内に居住する買替層が主流と思われる。戸建住宅用地の総額は４，０００万円台～７，０００万円台程度、土地・建物一体の価格は６，０００万円台～９，０００万円台程度の物件が中心であるが、規模の大きな物件を希望する個人も多く、さらに高額な取引も見られる。周辺の居住環境は良好で、地価は上昇基調を維持している。 (2) 同一需給圏は市川市内のＪＲ総武線各駅より概ね徒歩圏内の住宅地域。需要者の中心は市内または周辺市区等居住の地縁的選好性を有する富裕層。居住の快適性と利便性に優れた当該圏域は希少で高価格帯が多いものの需要は増大し、タイトな需給関係が続いている。土地は標準的規模で４，５００万円～７，０００万円程度、新築戸建物件は６，０００万円～９，０００万円程度の取引が中心と把握されるが、供給減と原価高騰によりいずれも上昇基調で推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺にはアパート等も多少混在しているが、近隣地域は一般戸建住宅が多い自己使用目的の取引が中心の住宅地域であること、対象標準地の規模、形状及び地価水準と賃料水準等を勘案するに、地価水準に見合った賃貸収入を得られる収益物件の想定は事業収支の面から現実的ではなく、収益還元法は適用しない。その他の標準地との広域的な検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格を妥当と判断し、これを採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自己居住目的の需要が中心の戸建住宅地域であり、諸条件により合理的賃貸物件の建築想定は困難で、また、土地の再調達原価の把握が困難な既成市街地のため、対象標準地について取引事例比較法のみ適用した。比準価格は類似地域より多数収集した信頼性のある取引事例により試算され、市場性を反映した妥当な価格と認められる。従って、市場の特性に適合した比準価格を標準とし、その他の標準地との広域的検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	本八幡駅北西方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	47.2 坪 (156 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模住宅が建ち並ぶ幹線道路沿いの住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	市川市千葉県市川市菅野２丁目１４１番１３外
標準地の範囲
東	150 m
西	25 m
南	90 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	12.5 m
面積	160 m2
形状	ほぼ台形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北　　　１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)環境良好で落ち着いた人気の高い住宅地域。戸建住宅中心という利用形態は継続されると思われる。 (2)中小規模住宅が建ち並ぶ幹線道路沿いの住宅地域である。地域の特性を大きく変化させる要因は特に認められず、当面は現状のまま推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 138万8,520 円 1平米 42万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 138万8,520 円 1平米 42万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 138万8,520円 1平米 42万円
前年から次年への変動率 9.1 ％
2022年	1坪 127万2,810円 1平米 38万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 138万8,520円 1平米 42万円
前年から次年への変動率 9.1 ％
2019年	1坪 127万2,810円 1平米 38万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)社会全般的な景気動向により環境、利便性に優れた住宅地域は地価上昇が継続、これらが劣る地域は横ばいないし下落と２極化が顕著になっている。 (2)低金利継続を背景に住宅取得支援施策の効果もあって住宅需要は総じて増加傾向、高価格帯の住宅地域周辺へも拡大し、需給はタイトな状況にある。
地域要因
(1)グレードの高い住宅地域。住宅需要に比べ常に供給不足の状態にあり、住宅需要は増大し、地価は上昇基調にある。 (2)住環境と利便性を兼備した希少な優良住宅地域。高価格帯が中心であるが、近時の住宅需要増加も相俟って需給は逼迫。地価は引き続き上昇している。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。個別的要因に対する選好性の大きな変化も変化も認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231035825 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市菅野２丁目１４１番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万8,029 円／平米 101万8,344 円／坪
推定価格 平米 坪	35万7,607 円／平米 118万2,249 円／坪
標準価格 平米 坪	37万962 円／平米 122万6,400 円／坪
査定価格 平米 坪	37万8,000 円／平米 124万9,668 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231038421 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市菅野２丁目１４１番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	40万8,781 円／平米 135万1,430 円／坪
推定価格 平米 坪	41万3,543 円／平米 136万7,173 円／坪
標準価格 平米 坪	45万1,466 円／平米 149万2,547 円／坪
査定価格 平米 坪	46万 円／平米 152万760 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231039015 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市菅野２丁目１４１番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	25万2,620 円／平米 83万5,162 円／坪
推定価格 平米 坪	33万1,104 円／平米 109万4,630 円／坪
標準価格 平米 坪	38万5,902 円／平米 127万5,792 円／坪
査定価格 平米 坪	39万4,000 円／平米 130万2,564 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231038421 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市菅野２丁目１４１番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	36万7,399 円／平米 121万4,621 円／坪
推定価格 平米 坪	41万6,811 円／平米 137万7,977 円／坪
標準価格 平米 坪	43万2,377 円／平米 142万9,438 円／坪
査定価格 平米 坪	44万1,000 円／平米 145万7,946 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231035825 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市菅野２丁目１４１番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	37万8,811 円／平米 125万2,349 円／坪
推定価格 平米 坪	38万8,467 円／平米 128万4,272 円／坪
標準価格 平米 坪	42万874 円／平米 139万1,409 円／坪
査定価格 平米 坪	42万9,000 円／平米 141万8,274 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情