土地路線価格
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路線価 (2023) 千葉県市川市北方2-808-18 坪・平米

2023
路 線 価
千葉県 市川市
千葉県市川市北方2丁目808番18 (市川)
  • 周辺状況: 住宅地 (一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域)
  • 本八幡駅 から 1600m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
69万4,260
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
21万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 千葉県 市川市千葉県市川市北方2丁目808番18
価格時点 2023
駅名 本八幡駅 から 1600m
路線価
1坪当たり 1坪 69万4,260
1平米当たり 1平米 21万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
3,670万
(136 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 89万2,620
1平米 27万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
3,640万
(136 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 88万6,008 円/坪
1平米 26万8,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 対象標準地の同一需給圏は、市川市内のJR総武線駅徒歩圏外の住宅地域である。売買での需要者の中心は、千葉県西部や東京都区部東部地域に居住する上場企業勤務者や自営業者等である。戸建住宅が中心で中規模のものが多く見られる。対象標準地は、駅徒歩圏外に位置し、需要の中心としては、40坪程度の土地で3570万円、新築住宅で5270万円程度である。

(2) 同一需給圏は市川市内のJR中央・総武線、京成本線の各駅から徒歩圏内及びバス圏内の住宅地域である。需要者の中心は市川市及び隣接市に居住し、都内に通勤する一次、二次取得者層である。環境条件の良い住宅地であり、堅調な需要が見込まれる住宅地域である。土地は標準的画地規模で3,500万円程度、戸建物件で5,000~5,500万円程度が中心価格帯である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅の敷地としての土地利用が中心であり、公法上の規制が強く駅距離がやや遠く、経済合理性のある賃貸建物の想定が困難であることから収益価格は求めえなかった。比準価格においては、対象標準地と地域性が類似した北方地区の事例を採用して、慎重に比準し、その中でも相対的に類似性の高い事例を中心に査定している。そこで、単価と総額の関連や代表標準地との均衡に留意し、比準価格をもって、対象標準地の鑑定評価額と決定した。

(2) 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、居住の快適性が重視されることから、自己利用目的の取引が多い。賃貸物件は収益性が低いことから投資目的とした不動産の需要はほぼ見込めないため、収益還元法は適用しない。よって、市場を反映した取引事例比較法による比準価格を採用し、代表標準地価格から検討した価格との均衡を重視し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

交通
交通施設 本八幡駅北東方
距離 1600 m
土地の状態
土地面積 41.1 坪 (136 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 50
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 100
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 2.5 m
現況 住宅
構造 軽量鉄骨:LS
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位 北東
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 50
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 100
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 市川市千葉県市川市北方2丁目808番18
標準地の範囲
65 m
西 95 m
50 m
75 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 7.3 m
奥行き 17.3 m
面積 136 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特段ない
街路 基準方位 北 6m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 50
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 100
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 50
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 100
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画整然とした戸建住宅地域である。今後も同様の状況で推移するものと予測される。

(2)一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、地域要因に大きな変動はなく、今後も同様の住環境を維持されていくと予測する。コロナ禍であるが、住宅需要は比較的堅調に推移している。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 89万2,620
1平米 27万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 88万6,008
1平米 26万8,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 89万2,620
1平米 27万
前年から次年への変動率 9.3 %
2022年
1坪 81万6,582
1平米 24万7,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 88万6,008
1平米 26万8,000
前年から次年への変動率 8.5 %
2019年
1坪 81万6,582
1平米 24万7,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)新型コロナ流行による行動規制は緩んできており、低金利と貨幣供給の増加から不動産需要は、強まっている。

(2)景気は、緩やかに持ち直している。世界的な金融引締めやウクライナ情勢等からの円安や物価上昇が我が国の景気を下押しするリスクとなっている。

地域要因
(1)駅距離のやや遠い地域にあり、新型コロナの影響も弱まり、個人の住宅需要や建売業者の需要が高まっている。地価は上昇している

(2)JR中央・総武線、京成本線の2路線が利用可能であり、住環境は良好である。一般的要因の影響を受け、地価は横這いから緩やかな上昇傾向にある。

個別的要因 (1)価格形成要因に影響する個別的要因の変動は認められない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 231033639
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 市川市
地域 千葉県市川市北方2丁目808番18
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
28万5,455 円/平米
94万3,714 円/坪
推定価格 平米
29万4,403 円/平米
97万3,296 円/坪
標準価格 平米
26万6,911 円/平米
88万2,408 円/坪
査定価格 平米
27万2,000 円/平米
89万9,232 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 宅造規制区域
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 231033639
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 市川市
地域 千葉県市川市北方2丁目808番18
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
26万4,724 円/平米
87万5,178 円/坪
推定価格 平米
27万7,960 円/平米
91万8,936 円/坪
標準価格 平米
26万9,864 円/平米
89万2,170 円/坪
査定価格 平米
27万5,000 円/平米
90万9,150 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 231039015
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 市川市
地域 千葉県市川市北方2丁目808番18
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
21万2,067 円/平米
70万1,094 円/坪
推定価格 平米
26万718 円/平米
86万1,934 円/坪
標準価格 平米
25万6,108 円/平米
84万6,693 円/坪
査定価格 平米
26万1,000 円/平米
86万2,866 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 40
基準容積率 80
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 袋地等
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 3.8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 風致地区(風致地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 231035825
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 市川市
地域 千葉県市川市北方2丁目808番18
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
27万9,696 円/平米
92万4,675 円/坪
推定価格 平米
28万4,131 円/平米
93万9,337 円/坪
標準価格 平米
27万343 円/平米
89万3,754 円/坪
査定価格 平米
27万6,000 円/平米
91万2,456 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 5.8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 231033639
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 市川市
地域 千葉県市川市北方2丁目808番18
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
25万3,403 円/平米
83万7,750 円/坪
推定価格 平米
20万2,722 円/平米
67万199 円/坪
標準価格 平米
23万5,176 円/平米
77万7,492 円/坪
査定価格 平米
24万 円/平米
79万3,440 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 2.8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 宅造規制区域
特別な事情
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