路線価 (2023) 千葉県市川市福栄4-3767-225 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 市川市千葉県市川市福栄４丁目３７６７番２２５
価格時点	2023 年
駅名	南行徳駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 52万8,960 円
1平米当たり	1平米 16万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,690万 円 (123 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 72万4,014 円 1平米 21万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,690万 円 (123 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 72万4,014 円／坪 1平米 21万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市川市及び浦安市内の東京メトロ東西線沿線の住宅地域で、需要者は圏内に居住する３０歳代～４０歳代の都心通勤者が大半を占め、都内からの転入者もみられる。南行徳駅から徒歩圏外にあるが、都心への交通アクセス良好な東京メトロ東西線沿線の区画整然とした戸建住宅地域で安定的な需要があり、地価は上昇傾向に転じている。土地は１２０㎡程度で２６００万円前後、新築の戸建住宅は総額４５００～４８００万円前後が需要の中心である。 (2) 同一需給圏の範囲は、市川市及び浦安市内のうち東京メトロ東西線各駅勢圏の住宅地域である。需要者は、標準的画地規模では都内に通勤する３０代～４０代の一次取得者が多く、中規模以上の場合は建売分譲目的の開発業者等といえる。土地の中心価格帯は１２０㎡程度で総額３５百万円前後である。新築分譲住宅の場合は、土地を９０㎡～１００㎡程度に細分化し、これに建物を付けて総額４０百万～５０百万円程度で取引されているものが多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は第１種低層住居専用地域に指定されている戸建分譲された住宅地域で、市場参加者は自用の住宅所有を目的とした個人が主体であり、アパート等の共同住宅は見られず、賃貸共同住宅の想定は現実的でない。居住環境が重視される住宅地域で、取引価格の水準を指標として収益性は考慮されずに価格が決定されていると判断されることから、収益価格は試算せず、実証的な比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 住宅地域で、自己居住目的で取引に参入する市場参加者が主である。周辺地域において収益物件は見られず、収益物件建設目的で参入する市場参加者を想定することは非現実的であることから収益還元法は非適用とした。比準価格は規範性の高い多数の事例から求められた一般住宅市場の取引の実態を反映した価格であり、高い説得力を有する。したがって、取引市場を反映した比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	南行徳駅南東方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	37.2 坪 (123 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	市川市千葉県市川市福栄４丁目３７６７番２２５
標準地の範囲
東	40 m
西	50 m
南	60 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	8.8 m
奥行き	14 m
面積	123 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)東京メトロ東西線南行徳駅からやや距離のある戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく、今後も現状の利用状況が維持されるものと予測する。 (2)一般住宅が建ち並ぶ住宅地域。地域の発展・衰退に影響を与える要因は認めらず、当分の間は現状のまま推移するものと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 72万4,014 円 1平米 21万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 72万4,014 円 1平米 21万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 72万4,014円 1平米 21万9,000円
前年から次年への変動率 8.4 ％
2022年	1坪 66万7,812円 1平米 20万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 72万4,014円 1平米 21万9,000円
前年から次年への変動率 8.4 ％
2019年	1坪 66万7,812円 1平米 20万2,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内の住宅地の地価は利便性や環境による二極化傾向は残るが、新生活様式の浸透や低金利を背景に需要が増加し、上昇する地域が広範囲に拡がった。 (2)景気は、緩やかに持ち直している。各種政策の効果もあって、ウィズコロナの下で、余剰資金が不動産投資に回り、土地価格は上昇している。
地域要因
(1)南行徳駅からやや距離のある区画整然とした住宅地域である。地域要因に特段の変動はないが、一般的要因の影響の下、地価は上昇傾向で推移した。 (2)南行徳駅の南東方に位置する住宅地域。地域要因に大きな変動はなく、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231038421 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市福栄４丁目３７６７番２２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	20万8,946 円／平米 69万775 円／坪
推定価格 平米 坪	21万3,453 円／平米 70万5,676 円／坪
標準価格 平米 坪	22万55 円／平米 72万7,502 円／坪
査定価格 平米 坪	22万2,000 円／平米 73万3,932 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231038421 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市福栄４丁目３７６７番２２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	29万7,141 円／平米 98万2,348 円／坪
推定価格 平米 坪	26万4,854 円／平米 87万5,607 円／坪
標準価格 平米 坪	21万7,450 円／平米 71万8,890 円／坪
査定価格 平米 坪	22万 円／平米 72万7,320 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231036993 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市福栄４丁目３７６７番２２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	26万6,481 円／平米 88万986 円／坪
推定価格 平米 坪	27万4,303 円／平米 90万6,846 円／坪
標準価格 平米 坪	21万5,308 円／平米 71万1,808 円／坪
査定価格 平米 坪	21万7,000 円／平米 71万7,402 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231036993 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市福栄４丁目３７６７番２２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万337 円／平米 76万1,494 円／坪
推定価格 平米 坪	27万567 円／平米 89万4,495 円／坪
標準価格 平米 坪	21万6,108 円／平米 71万4,453 円／坪
査定価格 平米 坪	21万8,000 円／平米 72万708 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情