路線価 (2023) 千葉県市川市稲越1-83-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 市川市千葉県市川市稲越１丁目８３番４
価格時点	2023 年
駅名	秋山駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 25万1,256 円
1平米当たり	1平米 7万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	960万 円 (105 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万2,168 円 1平米 9万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	960万 円 (105 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万2,168 円／坪 1平米 9万1,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、市川市北部でＪＲ線及び私鉄（京成線、北総線）各駅勢圏のバス路線の住宅地域である。最寄り駅から遠く交通接近性で劣り、生活利便性等も劣るため、需要は相対的に弱い。主な需要者は地縁的選好性のある周辺及び都内通勤の３０歳代～４０歳前半の一次取得者である。土地の中心価格帯は標準的画地規模で１０００万円前後である。新築建売では総額２５００万～４０００万円程度が多い。 (2) 同一需給圏の範囲は、市川市北部でＪＲ線及び私鉄（京成線、北総線）各駅勢圏のバス路線の住宅地域である。最寄駅への接近性・利便性がやや劣り需給は横ばいで推移している。需要者の中心は市川市を中心に京葉地区に居住する３０～４０歳代の第一次取得者であるが、買換え需要も認められる。土地の中心価格帯は標準的画地規模で１０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 農地等も見られる戸建住宅を中心とした住宅地域。自己居住目的の需要者が主であること及び画地規模等を鑑みると収益物件建設目的の市場参加者を想定することは非現実的であることから、収益価格は非適用とした。比準価格は規範性の高い多数の事例から求められた一般住宅市場の取引の実態を反映した価格であり、説得力は高い。したがって、本件では取引市場を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 本評価にあたっては、自己居住目的の需要者が主であること及び画地規模等を鑑みると収益物件の建設を目的とした市場参加者を想定することは非現実的であることから、収益価格は非適用とした。比準価格は各地域の要因を包含し形成されておりこれらの取引事例は検証可能性が高く妥当性を有する。したがって、本件では取引市場を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	秋山駅南方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	31.8 坪 (105 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模住宅の中に農地等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	市川市千葉県市川市稲越１丁目８３番４
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	15 m
面積	105 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	令和３年２月１日より住居表示実施
街路	基準方位北４．５ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農地等も見られる住宅地域で、当該地域の発展又は衰退に影響を与えるような要因は特に認められず、当分の間は概ね現状と同様の住環境を維持していくものと思料される。 (2)当該地域は、農地も混在する住宅地域であり、周辺に大規模開発等の計画はなく、今後も現状のまま推移すると予測する。地域要因に影響を与える要因はなく今後の地価も概ね横ばい傾向にて推移するものと考えられる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 30万2,168 円 1平米 9万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 30万2,168 円 1平米 9万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 30万2,168円 1平米 9万1,400円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 30万185円 1平米 9万800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 30万2,168円 1平米 9万1,400円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 30万185円 1平米 9万800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、緩やかに持ち直している。ただし、世界的な金融引締め等が続く中、海外景気の下振れが我が国の景気を下押しするリスクとなっている。 (2)景気は新型コロナウイルス感染症による厳しい状況が徐々に緩和されつつあるが、利便性や周辺環境等により、地価動向にはやや相違がある。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。地価は周辺地価上昇の波及もあって上昇基調にある。 (2)地域要因の変動は特になく、地価は概ね横這いで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)特に個別的要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231039015 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市稲越１丁目８３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,968 円／平米 29万4,128 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,915 円／平米 28万7,341 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,779 円／平米 29万3,503 円／坪
査定価格 平米 坪	9万600 円／平米 29万9,524 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231034226 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市稲越１丁目８３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,016 円／平米 28万1,063 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,316 円／平米 27万5,443 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,266 円／平米 30万5,031 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,100 円／平米 31万1,095 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231036993 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県市川市稲越１丁目８３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,769 円／平米 31万 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,311 円／平米 30万1,874 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,824 円／平米 29万3,652 円／坪
査定価格 平米 坪	9万600 円／平米 29万9,524 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231034636 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市稲越１丁目８３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,012 円／平米 28万1,050 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,949 円／平米 27万4,229 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,481 円／平米 29万5,824 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,300 円／平米 30万1,838 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231039437 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市稲越１丁目８３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,429 円／平米 32万5,406 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,385 円／平米 31万2,037 円／坪
標準価格 平米 坪	9万668 円／平米 29万9,748 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,500 円／平米 30万5,805 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
特別な事情