路線価 (2023) 千葉県市川市東大和田1-3709-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 市川市千葉県市川市東大和田１丁目３７０９番２
価格時点	2023 年
駅名	本八幡駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 84万3,030 円
1平米当たり	1平米 25万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	5,660万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 113万3,958 円 1平米 34万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	5,640万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 113万652 円／坪 1平米 34万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市川市内、ＪＲ総武線沿線の住宅地域。需要者は都心へ通勤するサラリーマン世帯の１次取得者が中心である。ＪＲ総武線沿線の利便性の高い住宅地域であることから、需要は底堅い。市場での中心となる価格帯は、土地については約１６５㎡で５，６００万円台半ば程度、規模が小さめのものも含め新築戸建で５，０００万～７，０００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏の範囲は市川市内のうちＪＲ総武線各駅勢圏の住宅地域。当該圏域は都心へのアクセスに優れ、生活利便性も良好であること等から需要は高い。需要者は地縁的選好性を有する都内通勤の３０歳～４０歳代の一次取得者が多く、市内だけでなく周辺市等からも需要がある。土地の中心価格帯は標準的画地規模で５０百万～６０百万円前後。建売分譲の総額は４５百万～６５百万円程度で、近年ではボリュームゾーンにあわせて土地を細分化する傾向にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の存する地域は、自己居住用の一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域であるが、アパートも見られることから、験証のため収益価格も試算した。試算した結果、事業収益の観点から収益性の高い賃貸住宅を想定することは困難であることから、収益価格は低目に求められた。したがって、市場性を反映した比準価格を標準に、収益性を反映した収益価格を参酌し、さらに代表標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格と収益価格を試算したが両試算価格には開差が生じた。比準価格は多数の事例から求められた市場性を反映した価格であり説得力は高い。収益価格は収益性に着目して求められた理論的価格であるが、自己使用物件が多い地域であるため土地価格に見合った純収益を期待できないことから低目に求められた。以上により本件では収益価格は参考に留め取引市場を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	本八幡駅南方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	ほぼ長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、アパート、店舗が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	市川市千葉県市川市東大和田１丁目３７０９番２
標準地の範囲
東	65 m
西	70 m
南	80 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9.7 m
奥行き	17 m
面積	165 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　　４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、住宅、アパート、店舗が混在する住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。 (2)住宅、アパート、店舗が混在する住宅地域。当分の間は概ね現状と同様の住環境を維持していくものと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 113万3,958 円 1平米 34万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 113万652 円 1平米 34万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 113万3,958円 1平米 34万3,000円
前年から次年への変動率 9.9 ％
2022年	1坪 103万1,472円 1平米 31万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 113万652円 1平米 34万2,000円
前年から次年への変動率 9.6 ％
2019年	1坪 103万1,472円 1平米 31万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直している。先行きについては、世界的な金融引締め等が続く中、物価上昇や金融市場の変動等に留意する必要がある。 (2)景気は、緩やかに持ち直している。ただし、世界的な金融引締め等が続く中、海外景気の下振れが我が国の景気を下押しするリスクとなっている。
地域要因
(1)戸建、共同住宅の両面で需要が旺盛な地域で、地価は上昇傾向にある。 (2)本八幡駅徒歩圏に位置する住宅地域。地域要因に特段の変化はない。安定的な需要が見込まれる地域であり、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231039244 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市東大和田１丁目３７０９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	29万8,557 円／平米 98万7,029 円／坪
推定価格 平米 坪	31万6,066 円／平米 104万4,914 円／坪
標準価格 平米 坪	33万268 円／平米 109万1,866 円／坪
査定価格 平米 坪	34万3,000 円／平米 113万3,958 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231039015 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市東大和田１丁目３７０９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	29万301 円／平米 95万9,735 円／坪
推定価格 平米 坪	28万7,565 円／平米 95万690 円／坪
標準価格 平米 坪	33万1,678 円／平米 109万6,527 円／坪
査定価格 平米 坪	34万5,000 円／平米 114万570 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231035825 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市東大和田１丁目３７０９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	28万1,305 円／平米 92万9,994 円／坪
推定価格 平米 坪	27万7,835 円／平米 91万8,523 円／坪
標準価格 平米 坪	32万6,865 円／平米 108万616 円／坪
査定価格 平米 坪	34万 円／平米 112万4,040 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231035825 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市東大和田１丁目３７０９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	33万6,532 円／平米 111万2,575 円／坪
推定価格 平米 坪	30万8,962 円／平米 102万1,428 円／坪
標準価格 平米 坪	33万88 円／平米 109万1,271 円／坪
査定価格 平米 坪	34万3,000 円／平米 113万3,958 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情