路線価 (2023) 千葉県市川市八幡3-1703-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 市川市千葉県市川市八幡３丁目１７０３番１
価格時点	2023 年
駅名	本八幡駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 370万2,720 円
1平米当たり	1平米 112万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	7億7,700万 円 (495 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 519万420 円 1平米 157万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	7億8,200万 円 (495 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 522万3,480 円／坪 1平米 158万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 対象標準地の同一需給圏は、千葉県西部、東京都東部の鉄道駅最寄りの商業用途の地域である。ＪＲ駅と住宅街や学校を結ぶ主要道路沿道にあり、通行量が多く、飲食店舗を中心として店舗の連坦性があり、商業収益も期待できる。新規の建築は上層階をマンションとするものが多く、駅近くでもあるので、マンション素地としての不動産需要も集中している。土地は、７億円後半程度の取引が中心となっている。 (2) 同一需給圏は市川市及び船橋市における各駅徒歩圏内の繁華性の高い商業地域。需要者の中心は不動産業者等の地元企業及び個人投資家であるが、割安感等から都内企業の参入も多い。人流の回復、低金利の継続等を背景に需要は新型コロナ拡大前の基調に回復しつつあるが、長期保有目的が多いため供給は極めて限定的である。相応の諸条件の土地では坪単価４５０万円前後の取引が多いが、個別性等により単価・総額が大きく異なるため中心的価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は、中高層店舗事務所併用共同住宅が建ち並ぶ商業地域にあり、商業収益の獲得を目的として土地利用されており、収益性が重視される。大規模画地は、マンション業者の需要が強く、富裕層の収益物件への需要も見られる。そこで、賃貸利用を想定した土地の収益性を表す収益価格と取引市場で成立した取引事例より求められた比準価格を関連づけ、単価と総額の関連、代表標準地との均衡に留意し、上記の通り鑑定評価額額を決定した。 (2) 比準価格は、類似地域より多数収集した信頼性のある取引事例により検討し、適切に市場性を反映している。また、収益価格は、個別性の強い賃貸事例等により想定された収益性を反映しており、比準価格の根拠となる取引事例の質・量に鑑みれば、説得力はやや弱いものと判断される。従って、市場性反映の相対的信頼性が高い比準価格を重視し、やや低位に試算された収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	本八幡駅北方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	149.7 坪 (495 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	12F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗兼共同住宅等が見られる商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	市川市千葉県市川市八幡３丁目１７０３番１
標準地の範囲
東	10 m
西	50 m
南	30 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	32 m
面積	480 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	主要道路が計画決定段階の都市計画道路で未拡幅である。
街路	１１ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ駅や私鉄駅に近く、駅への往来者が多い。低層階は店舗が主で、上層階は住宅利用が一般である。道路拡幅事業着手の予定はなく今後も現状のまま推移するものと予測される。 (2)中高層の店舗兼共同住宅等が見られる商業地域である。周辺再開発等の影響を受け、中心市街地としての都市機能が向上していくことにより、今後も当該地域に対する堅調な需要が続くものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 545万4,900 円 1平米 165万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 548万7,960 円 1平米 166万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 545万4,900円 1平米 165万円
前年から次年への変動率 8.3 ％
2022年	1坪 479万3,700円 1平米 145万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 548万7,960円 1平米 166万円
前年から次年への変動率 9 ％
2019年	1坪 479万3,700円 1平米 145万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの流行での行動規制が緩み、客足の回復がみられる。依然低金利が続き、貨幣供給も緩く、投資意欲が強く見られる。 (2)金融緩和等を背景に、投資対象としての安心感や行動制限緩和による人流回復期待の高まり等を受けて、収益不動産に対する需要は根強い。
地域要因
(1)駅最寄りの商業地で店舗併用住宅素地としての土地需要や収益物件への投資が集中し、土地価格は、上昇している。 (2)ＪＲ本八幡駅北方、京成八幡駅に近い繁華な商業地域。住宅需要との競合、周辺再開発機運、都内に比べた割安感等から地価は着実に上昇している。
個別的要因	(1)価格形成要因に影響する個別的要因の変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231035825 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市八幡３丁目１７０３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	90万7,551 円／平米 300万364 円／坪
推定価格 平米 坪	96万1,097 円／平米 317万7,387 円／坪
標準価格 平米 坪	161万2,579 円／平米 533万1,186 円／坪
査定価格 平米 坪	168万 円／平米 555万4,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231034226 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市八幡３丁目１７０３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	53万8,358 円／平米 177万9,812 円／坪
推定価格 平米 坪	78万9,592 円／平米 261万391 円／坪
標準価格 平米 坪	155万4,315 円／平米 513万8,565 円／坪
査定価格 平米 坪	162万 円／平米 535万5,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231034226 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市八幡３丁目１７０３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	113万6,364 円／平米 375万6,819 円／坪
推定価格 平米 坪	116万7,046 円／平米 385万8,254 円／坪
標準価格 平米 坪	161万1,942 円／平米 532万9,080 円／坪
査定価格 平米 坪	168万 円／平米 555万4,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231035825 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市八幡３丁目１７０３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	90万7,350 円／平米 299万9,699 円／坪
推定価格 平米 坪	92万8,219 円／平米 306万8,692 円／坪
標準価格 平米 坪	160万3,142 円／平米 529万9,987 円／坪
査定価格 平米 坪	167万 円／平米 552万1,020 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情