路線価 (2023) 千葉県市川市南行徳1-20-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 市川市千葉県市川市南行徳１丁目２０番７
価格時点	2023 年
駅名	南行徳駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 148万7,700 円
1平米当たり	1平米 45万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億5,100万 円 (259 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 192万4,092 円 1平米 58万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億5,000万 円 (259 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 191万7,480 円／坪 1平米 58万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市川市及び浦安市、船橋市を中心とした駅前及び駅周辺の商業地。主な需要者は千葉県内、東京都内の自社使用目的の法人や収益目的の投資家等である。同一需給圏内の商業用不動産の需要は堅調であるが、不動産価格は、取引事例が少なく、規模等にバラツキがあるなど個別事情が大きいため、土地及び複合不動産としての価格水準を把握しがたい状況にある。 (2) 同一需給圏は市川市内及び隣接する船橋市、浦安市の駅前及び駅周辺の商業地域である。主たる需要者は首都圏の法人事業者、地元企業及び投資家等が想定される。都心へのアクセスが良好な駅前商業地であり、立地に希少性があるため、良好な資金調達環境を背景に投資家の需要は堅調で、地価は上昇傾向にある。供給物件が少なく、規模等にバラツキがあるため、市場の中心価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は駅前商業地に存し、その市場参加者は市場性及び収益性を重視して取引価格を決定するものと思料する。比準価格は規範性の高い同一需給圏の取引事例から試算したものであり、現実の市場を反映した実証的な価格である。また、駅前商業地として熟成しており、収益価格の相対的信頼性も高い。したがって、比準価格をやや重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は多数の取引事例から求められた実証的な価格であり、市場参加者の価値基準や行動原理が反映され十分な説得力を有する。収益価格は収益性に着目した価格であり、最有効使用の建物を想定し、総収益、建築費、管理コスト、利回り等は適正に査定され説得力を有するが、想定要素を含んでいる。よって、比準価格を重視して両試算価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	南行徳駅南方
距離	50 m
土地の状態
土地面積	78.3 坪 (259 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	市川市千葉県市川市南行徳１丁目２０番７
標準地の範囲
東	60 m
西	15 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	20 m
面積	260 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅前の普通商業地として熟成しており、今後も概ね現状の地域的特性を維持するものと予測する。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)中層の店舗付ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域で、地域要因に特段の変動はなく、今後も当面は現状のまま推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 200万130 円 1平米 60万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 200万130 円 1平米 60万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 200万130円 1平米 60万5,000円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2022年	1坪 184万8,054円 1平米 55万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 200万130円 1平米 60万5,000円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2019年	1坪 184万8,054円 1平米 55万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、緩やかに持ち直している。各種政策の効果もあって、ウィズコロナの下で、余剰資金が不動産投資に回り、土地価格は上昇している。 (2)資金調達環境が良好な状態が続いているため、企業や個人富裕層の収益不動産に対する投資需要は根強い。新規出店や人出は回復傾向にある。
地域要因
(1)対象標準地は駅前商業地であり、需要は概ね堅調であり、地価は上昇で推移している。 (2)地域要因に変化はないものの、都心へのアクセスが良好な駅前商業地で物件に希少性があり、供給も少ないことから、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231035825 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市南行徳１丁目２０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	57万5,657 円／平米 190万3,122 円／坪
推定価格 平米 坪	48万2,223 円／平米 159万4,229 円／坪
標準価格 平米 坪	63万2,009 円／平米 208万9,422 円／坪
査定価格 平米 坪	63万2,000 円／平米 208万9,392 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231039015 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市南行徳１丁目２０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万4,748 円／平米 137万1,157 円／坪
推定価格 平米 坪	47万5,578 円／平米 157万2,261 円／坪
標準価格 平米 坪	62万9,905 円／平米 208万2,466 円／坪
査定価格 平米 坪	63万 円／平米 208万2,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	記載無
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231036468 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市南行徳１丁目２０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	33万2,392 円／平米 109万8,888 円／坪
推定価格 平米 坪	35万4,099 円／平米 117万651 円／坪
標準価格 平米 坪	56万2,955 円／平米 186万1,129 円／坪
査定価格 平米 坪	56万3,000 円／平米 186万1,278 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231035825 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市南行徳１丁目２０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	49万7,094 円／平米 164万3,393 円／坪
推定価格 平米 坪	57万5,748 円／平米 190万3,423 円／坪
標準価格 平米 坪	65万8,751 円／平米 217万7,831 円／坪
査定価格 平米 坪	65万9,000 円／平米 217万8,654 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	2.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231035331 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県市川市南行徳１丁目２０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	66万1,157 円／平米 218万5,785 円／坪
推定価格 平米 坪	43万4,650 円／平米 143万6,953 円／坪
標準価格 平米 坪	54万609 円／平米 178万7,253 円／坪
査定価格 平米 坪	54万1,000 円／平米 178万8,546 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情