路線価 (2023) 千葉県市川市八幡1-558-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 市川市千葉県市川市八幡１丁目５５８番４外
価格時点	2023 年
駅名	本八幡駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 94万2,210 円
1平米当たり	1平米 28万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	9,020万 円 (230 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 129万5,952 円 1平米 39万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	9,020万 円 (230 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 129万5,952 円／坪 1平米 39万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は市川市並びに周辺市内の路線商業地域及び商業地域である。需要者は主に千葉県内及び都内に拠点を置き、事務所及び営業所と利用することを目的とする企業、路面店舗を業とする法人等である。商業地の地価は投資需要等を反映して上昇基調で推移している。土地価格にはバラツキがあり、土地の規模や形状等の個別性並びに取引当事者の属性等に大きく影響を受けるため価格の幅は大きく、中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は市川市並びに周辺市内の商業地域及路線商業地域である。需要層は主に千葉県内及び都内に拠点を置く企業（事務所及び営業所の利用することを目的）や投資家である。商業地の地価は投資需要等を反映して上昇基調で推移している。土地価格にはバラツキがあり、土地の規模や形状等の個別性並びに取引当事者の属性等に大きく影響を受けるため価格の幅は大きく、中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本件では比準価格と収益価格を試算したが、両試算価格には開差が生じた。比準価格は多数の商業地の事例から求められた商業地域の市場性を反映した実証的価格であり説得力は高い。収益価格は収益性に着目して求められた理論的な価格であり、収益性が重視される商業地においては重視される価格である。したがって、本件では比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地の価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、類似地域より多数収集した取引事例により検討し、適切に市場性を反映している。一方、収益価格は建物の建築を想定し、賃貸事例等より求めた収益性を反映しているが、比準価格より説得力はやや劣ると判断される。従って、市場性反映の相対的信頼性が高い比準価格を重視し、やや低位の収益価格を関連づけ、その他の標準地との広域的な検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	本八幡駅東方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	69.6 坪 (230 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所、店舗兼住宅が多い路線商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	市川市千葉県市川市八幡１丁目５５８番４外
標準地の範囲
東	100 m
西	70 m
南	0 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所地
画地の形状等
間口	9.2 m
奥行き	24.9 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄駅から徒歩圏に位置し、車両交通量は多いが繁華性の程度はやや劣る商業地域である。至近に市川市役所第１庁舎（令和２年新庁舎完成）がある。 (2)駅への接近性は良好で車両交通量の多い商業地域であるが、繁華性の程度はやや低い。市川市役所が近接しており、車両・人の通行量も多い。よって当面現状のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 132万2,400 円 1平米 40万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 131万2,482 円 1平米 39万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 132万2,400円 1平米 40万円
前年から次年への変動率 9.8 ％
2022年	1坪 118万242円 1平米 35万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 131万2,482円 1平米 39万7,000円
前年から次年への変動率 9.8 ％
2019年	1坪 118万242円 1平米 35万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、緩やかに持ち直している。ただし、世界的な金融引締め等が続く中、海外景気の下振れが我が国の景気を下押しするリスクとなっている。 (2)景気は新型コロナウイルス感染症による厳しい状況が徐々に緩和されつつあるものの、引き続き持ち直しの動きに弱さがみられる。
地域要因
(1)商業地域。最寄駅徒歩圏に位置し、市役所第１庁舎にも近い。店舗の他共同住宅も検討できる等用途の多様性が見込まれ、需要は高い。 (2)国道沿いの商業地域である。最寄駅徒歩圏に位置し、市役所にも近く店舗の他共同住宅も検討できる等用途の多様性が見込める地域である。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231039437 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県市川市八幡１丁目５５８番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	36万2,016 円／平米 119万6,825 円／坪
推定価格 平米 坪	38万1,668 円／平米 126万1,794 円／坪
標準価格 平米 坪	38万9,457 円／平米 128万7,545 円／坪
査定価格 平米 坪	39万7,000 円／平米 131万2,482 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231039437 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県市川市八幡１丁目５５８番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	34万9,265 円／平米 115万4,670 円／坪
推定価格 平米 坪	39万2,225 円／平米 129万6,696 円／坪
標準価格 平米 坪	39万3,011 円／平米 129万9,294 円／坪
査定価格 平米 坪	40万1,000 円／平米 132万5,706 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231039633 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市八幡１丁目５５８番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	45万2,895 円／平米 149万7,271 円／坪
推定価格 平米 坪	46万810 円／平米 152万3,438 円／坪
標準価格 平米 坪	39万8,625 円／平米 131万7,854 円／坪
査定価格 平米 坪	40万7,000 円／平米 134万5,542 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231036468 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市八幡１丁目５５８番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	33万2,392 円／平米 109万8,888 円／坪
推定価格 平米 坪	35万4,099 円／平米 117万651 円／坪
標準価格 平米 坪	39万3,443 円／平米 130万723 円／坪
査定価格 平米 坪	40万1,000 円／平米 132万5,706 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231039437 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県市川市八幡１丁目５５８番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	30万9,530 円／平米 102万3,306 円／坪
推定価格 平米 坪	34万1,102 円／平米 112万7,683 円／坪
標準価格 平米 坪	38万6,737 円／平米 127万8,553 円／坪
査定価格 平米 坪	39万4,000 円／平米 130万2,564 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情