路線価 (2023) 千葉県市川市南八幡4-182-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 市川市千葉県市川市南八幡４丁目１８２番５
価格時点	2023 年
駅名	本八幡駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 145万4,640 円
1平米当たり	1平米 44万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億100万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 201万6,660 円 1平米 61万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1億100万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 201万9,966 円／坪 1平米 61万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市川市及び周辺市のＪＲ線及び私鉄各線の駅から近い商業地域である。需要者は法人または個人投資家が中心である。売り物件が少く、需要者が多数いる中で、土地取引はあまり多くは見られないが、収益物件ことに共同住宅に対する需要は未だに旺盛である。画地規模に幅があり、中心となる価格帯は把握しづらいが、１５０㎡～２００㎡程度の土地で１億～１億２千万円程度である。 (2) 同一需給圏は主として市川市、船橋市内の商業地域又は商住混在地域である。需要者は法人・個人等の事業者や投資家層が中心で、マンション用地需要も見込まれる。中層の店舗併用住宅が多く、２階以上は住居系への利用が進んでおり、周辺ではマンションの建設も見られる。商業地の土地取引が少なく、規模や価格帯もまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出し難いが、標準画地規模で土地総額１億円程度の水準と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市川市内の商業地域の取引事例から実証的な比準価格が求められた。一方、収益価格は、店舗、共同住宅を想定して求めたが、比準価格に比し低位に求められた。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないためと考えられる。また、収益価格は想定要素を含むことから比準価格に比し、やや精度に劣る。以上より本件では比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、実際の取引事例を基に交通利便性、商業繁華性等を適切に反映しており、実証的で信頼性が高い。収益価格は、地域性・個別性を反映した賃貸建物を想定し、適切に純収益・還元利回り等を査定したが、試算過程において想定条件を多く含むという難点がある。以上より、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	本八幡駅南西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗、事務所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B1
周辺の利用状況	店舗、事務所、銀行等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	市川市千葉県市川市南八幡４丁目１８２番５
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	9.5 m
奥行き	18 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)本八幡駅に近い店舗、事務所等の多い商業地域で、今後も利用の高度化が進む地域と予測される。容積率に比し割安感があって地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)中層の店舗事務所ビル等が建ち並ぶ比較的駅に近い商業地域であり、現在の標準的使用を中心にほぼ変化なく推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 214万8,900 円 1平米 65万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 212万2,452 円 1平米 64万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 214万8,900円 1平米 65万円
前年から次年への変動率 9.9 ％
2022年	1坪 183万4,830円 1平米 55万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 212万2,452円 1平米 64万2,000円
前年から次年への変動率 10.1 ％
2019年	1坪 183万4,830円 1平米 55万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)感染症対策の規制緩和により国内経済は回復傾向にあり、超低金利政策の継続による余剰資金が不動産投資に回り土地価格は上昇している。 (2)低金利が継続する中、新型コロナ流行による行動制限が緩和され、企業や個人富裕層の収益不動産に対する投資需要は増加している。
地域要因
(1)ＪＲ本八幡駅北口の再開発事業の具体化と、根強い収益物件に対する需要により周辺商業地は買い進まれており地価は上昇傾向がみられる。 (2)ＪＲ本八幡駅徒歩５分圏の駅前通りに所在し、店舗付ワンルームマンション用地の需要が強く、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はなく、個別的要因を変動させる市場性の変化もない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231035825 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市南八幡４丁目１８２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	49万7,094 円／平米 164万3,393 円／坪
推定価格 平米 坪	57万5,748 円／平米 190万3,423 円／坪
標準価格 平米 坪	65万9,505 円／平米 218万324 円／坪
査定価格 平米 坪	66万 円／平米 218万1,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	2.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231039633 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市南八幡４丁目１８２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万7,749 円／平米 138万1,078 円／坪
推定価格 平米 坪	39万2,304 円／平米 129万6,957 円／坪
標準価格 平米 坪	65万6,027 円／平米 216万8,825 円／坪
査定価格 平米 坪	65万6,000 円／平米 216万8,736 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231039633 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市南八幡４丁目１８２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	33万3,238 円／平米 110万1,685 円／坪
推定価格 平米 坪	109万2,809 円／平米 361万2,827 円／坪
標準価格 平米 坪	65万9,511 円／平米 218万343 円／坪
査定価格 平米 坪	66万 円／平米 218万1,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	486 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231035825 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市南八幡４丁目１８２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	57万5,657 円／平米 190万3,122 円／坪
推定価格 平米 坪	48万2,223 円／平米 159万4,229 円／坪
標準価格 平米 坪	64万1,254 円／平米 211万9,986 円／坪
査定価格 平米 坪	64万1,000 円／平米 211万9,146 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情