路線価 (2023) 千葉県市川市市川1-550-7外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 市川市千葉県市川市市川１丁目５５０番７外
価格時点	2023 年
駅名	市川駅 から 120m
路線価
1坪当たり	1坪 357万480 円
1平米当たり	1平米 108万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億9,500万 円 (201 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 485万9,820 円 1平米 147万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2億9,700万 円 (201 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 489万2,880 円／坪 1平米 148万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は千葉県内、千葉市以西にある繁華性の高い商業地域。主たる需要者は市内の富裕層が中心で、県内、都内の事業者、投資家、金融機関等の参入も考えられる。事務所、ワンルームマンションの賃料は８千円／坪～１５千円／坪程度、容積率１００％当たりの土地価格は４０万円／坪～１３０万円／坪程度と考えられる。低金利政策と安定した賃貸需要に支えられ、地価は上昇基調にある。 (2) 同一需給圏は、千葉県北西部、概ね千葉市までの繁華性の高い商業地域と判定した。主たる需要者は県内・都内の法人事業者や地元企業のほか、投資家等である。飲食店、金融機関等が集積する駅前の繁華性が高い商業地域であり、低金利や物件の稀少性を背景に需要も強いが供給は極端に限定的である。需要の中心価格帯は、画地規模・立地・容積率により振れ幅が大きく把握することは困難であるが、土地部分で概ね１５０～２００万円／㎡であるものと見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 鉄道駅近くの繁華性の高い商業地域。事業者は収益性を十分に検討して購入の是非を決定する地域で、採用した取引事例も収益性を考慮して契約が成立したものと推定される。収益価格は土地の規模、形状を勘案した収益用建物の想定や賃貸事例比較法に基づく想定賃料も具体的である。本件では代表標準地との検討も踏まえ、現実に成立した取引事例に基づく実証的な比準価格をやや重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 同一需給圏内の類似地域における価格牽連性が認められる取引事例を収集し、比準価格を試算した。収益性・需給関係等から取引価格に開差も認められるが、市場の実態を表しており説得力は高い。収益価格は試算の過程において多数の想定事項を含むものの、標準地の収益性を概ね妥当に表しているものと判断される。本件では取引の実態を表している比準価格を重視し収益価格を関連付け、代表標準地との検討をも踏まえて、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。
交通
交通施設	市川駅北方
距離	120 m
土地の状態
土地面積	60.8 坪 (201 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼診療所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中層店舗ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	23.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	市川市千葉県市川市市川１丁目５５０番７外
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	50 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	22 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	２３．８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅前通りの繁華性の高い商業地域。テナント確保が容易な位置にあり、今後も土地利用の形態は現状のまま推移すると予測する。 (2)駅前の店舗・事務所が集積する駅前商業地域として熟成しており、地域要因は概ね安定して推移しているところから、当面は現状の土地利用状況を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 519万420 円 1平米 157万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 515万7,360 円 1平米 156万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 519万420円 1平米 157万円
前年から次年への変動率 8.9 ％
2022年	1坪 446万3,100円 1平米 135万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 515万7,360円 1平米 156万円
前年から次年への変動率 9.6 ％
2019年	1坪 446万3,100円 1平米 135万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利で融資を受けやすい状況にあり、投資需要は旺盛。テナント確保が容易な商業地域の地価は明確に上昇している。 (2)新型コロナの影響により客足の低迷やテナントの撤退など商業地を取り巻く環境に厳しさは見て取れるものの、低金利を背景に需要は回復している。
地域要因
(1)市川市内の繁華性の高い商業地域。上層階まで店舗需要がある。投資需要は旺盛で地価は上昇している。 (2)駅前の繁華性の高い商業地域である。新型コロナの影響もあり繁華性の面では伸び悩んでいるが、低金利・需給環境を反映して地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。個別的要因に対する選好性の大きな変化も認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231038421 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市市川１丁目５５０番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	220万8,159 円／平米 730万174 円／坪
推定価格 平米 坪	162万2,261 円／平米 536万3,195 円／坪
標準価格 平米 坪	173万5,039 円／平米 573万6,039 円／坪
査定価格 平米 坪	174万 円／平米 575万2,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231034226 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市市川１丁目５５０番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	53万8,358 円／平米 177万9,812 円／坪
推定価格 平米 坪	78万9,592 円／平米 261万391 円／坪
標準価格 平米 坪	134万2,844 円／平米 443万9,442 円／坪
査定価格 平米 坪	134万 円／平米 443万40 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231038421 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市市川１丁目５５０番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	146万453 円／平米 482万8,258 円／坪
推定価格 平米 坪	152万332 円／平米 502万6,218 円／坪
標準価格 平米 坪	208万8,368 円／平米 690万4,145 円／坪
査定価格 平米 坪	209万 円／平米 690万9,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231034226 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市市川１丁目５５０番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	113万6,364 円／平米 375万6,819 円／坪
推定価格 平米 坪	116万7,046 円／平米 385万8,254 円／坪
標準価格 平米 坪	172万6,399 円／平米 570万7,475 円／坪
査定価格 平米 坪	173万 円／平米 571万9,380 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231035825 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市市川１丁目５５０番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	90万7,350 円／平米 299万9,699 円／坪
推定価格 平米 坪	92万8,219 円／平米 306万8,692 円／坪
標準価格 平米 坪	146万8,701 円／平米 485万5,526 円／坪
査定価格 平米 坪	147万 円／平米 485万9,820 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情