路線価 (2023) 千葉県市川市塩浜3-17-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 市川市千葉県市川市塩浜３丁目１７番１２
価格時点	2023 年
駅名	市川塩浜駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 54万5,490 円
1平米当たり	1平米 16万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (26455 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 83万3,112 円 1平米 25万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (26455 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 83万3,112 円／坪 1平米 25万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は千葉県北西部の大規模物流施設が増えつつある臨海部工業地域であり、主な需要者は物流・倉庫業者、デベロッパー及び国内外の投資家、投資法人等である。圏内は都心部及び消費地へのアクセスが良好な物流拠点として優位な立地条件を備えており、ネット通販、運送会社等の需要の高まりを受け、大型物流施設適地については特に需要が競合している。立地・規模等によって価格帯が異なり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は千葉県北西部湾岸沿いの工業地域である。需要者は倉庫業及び流通業の法人事業者のほか、投資用倉庫や開発用地の取得を企図する国内外の投資ファンド、不動産会社等が中心である。近年の物流需要の増加を背景に、首都高速湾岸線等各方面へのアクセスに恵まれた物流用地は旺盛な需要が認められる。画地規模や需要者の属性により取引価格帯はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出しにくいが、取引価格は高値傾向が認められる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は物流施設適地であり、需要者の中心は物流・倉庫業者、デベロッパー及び国内外の投資家、投資法人等である。物流施設が主体の不動産取引市場では街路条件、画地規模、立地等の外、投資対象として収益性も重視される傾向にある。従って、本鑑定評価においては、対象標準地と類似性を有する工業地の取引事例から試算した比準価格と投資採算性を反映した収益価格を相互に関連付けて、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当該地域は、物流施設や工場等が建ち並ぶ工業地域であり、自己利用目的のほか賃貸用不動産の取引など、多様な需要が認められる。比準価格は市場性を反映した実証的な価格であり、収益価格は収益性が重視される賃貸用不動産においては重要な指標となる。よって本件では比準価格と収益価格を相互に関連づけ、一般経済情勢等を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	市川塩浜駅南西方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	8002.1 坪 (26455 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	倉庫兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模物流施設と工場等が混在する臨海工業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	32 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	市川市千葉県市川市塩浜３丁目１７番１２
標準地の範囲
東	310 m
西	340 m
南	380 m
北	450 m
標準的使用
標準的使用	大規模流通業務用地
画地の形状等
間口	130.9 m
奥行き	207.2 m
面積	26455 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)圏内はネット通販、運送会社等の物流拠点として優れた立地条件にあり、新型コロナウイルス感染症の影響下にあっても更なる高まりを見せており、当分の間、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)大規模物流施設と工場等が混在する工業地域であり、当分の間は現在の標準的使用を中心に、変化なく推移するものと予測する。地価は引き続き上昇基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	大規模流通業務用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 87万6,090 円 1平米 26万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 87万6,090 円 1平米 26万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 87万6,090円 1平米 26万5,000円
前年から次年への変動率 20 ％
2022年	1坪 69万4,260円 1平米 21万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 87万6,090円 1平米 26万5,000円
前年から次年への変動率 20 ％
2019年	1坪 69万4,260円 1平米 21万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)超低金利下、相対的に高い利回りの大型物流施設を有する不動産リートへの需要は極めて強く、国内外から投資家、投資法人等の資金が流入している。 (2)ｅコマース市場の拡大に伴い、大型物流施設へのニーズは高く、安定的な投資対象として国内外の投資法人や大手不動産業者等の需要が増加している。
地域要因
(1)都心部及び消費地へのアクセス良好な地域であり、実質賃料は上昇基調にある。一般的要因の下、大型物流施設用地の地価は大幅な上昇傾向にある。 (2)都心部や最寄駅への接近性及び街路条件が良好であり、物流適地として需要は高く、地価は上昇傾向で推移した。取引は堅調で、空室率も低位である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231035825 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市塩浜３丁目１７番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万1,946 円／平米 70万693 円／坪
推定価格 平米 坪	25万2,124 円／平米 83万3,522 円／坪
標準価格 平米 坪	25万2,124 円／平米 83万3,522 円／坪
査定価格 平米 坪	26万 円／平米 85万9,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231035825 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市塩浜３丁目１７番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	45万8,927 円／平米 151万7,213 円／坪
推定価格 平米 坪	30万4,960 円／平米 100万8,198 円／坪
標準価格 平米 坪	30万1,344 円／平米 99万6,243 円／坪
査定価格 平米 坪	31万 円／平米 102万4,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	2.9 m
側道方位2	南西
側道幅員2	16 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231035825 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市塩浜３丁目１７番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	35万8,344 円／平米 118万4,685 円／坪
推定価格 平米 坪	28万4,989 円／平米 94万2,174 円／坪
標準価格 平米 坪	28万7,577 円／平米 95万730 円／坪
査定価格 平米 坪	29万6,000 円／平米 97万8,576 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231035825 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市塩浜３丁目１７番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万4,124 円／平米 67万4,834 円／坪
推定価格 平米 坪	20万9,320 円／平米 69万2,012 円／坪
標準価格 平米 坪	23万1,805 円／平米 76万6,347 円／坪
査定価格 平米 坪	23万9,000 円／平米 79万134 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	南西
側道幅員2	8 m
側道方位3	南東
側道幅員3	12 m
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231038421 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	浦安市
地域	千葉県市川市塩浜３丁目１７番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万6,495 円／平米 58万3,492 円／坪
推定価格 平米 坪	20万1,489 円／平米 66万6,123 円／坪
標準価格 平米 坪	21万3,216 円／平米 70万4,892 円／坪
査定価格 平米 坪	22万 円／平米 72万7,320 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	5.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情