路線価 (2023) 千葉県市川市二俣717-73 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 市川市千葉県市川市二俣７１７番７３
価格時点	2023 年
駅名	二俣新町駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 49万5,900 円
1平米当たり	1平米 15万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	7億5,400万 円 (3305 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 75万3,768 円 1平米 22万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	7億5,000万 円 (3305 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 75万462 円／坪 1平米 22万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東京湾沿岸部の物流拠点が集積する工業地域。高速道路への乗り入れが便利で、都心部を含む広域な範囲をカバーできる流通業務施設の立地に適した地域である。ネット通販の拡大等で物流適地の需要は旺盛で、地価は上昇基調にある。主な需要者は倉庫業者、物流業者、自社製品の保管倉庫を抱える製造業者のほか、不動産投資家、開発業者等である。 (2) 同一需給圏は首都圏湾岸部の流通業務施設集積地域である。高速道路Ｉ．Ｃへのアクセスに優れており都心部を見据えた配送センターとしてのニーズにも応えることができる立地条件を備えた地区であり、市場参加者の投融資に対する姿勢が積極的になり需要の高まりから物流施設用地は供給不足気味となっている。物流施設の投資対象としてのリスクの低さと安定性に対する認知度がさらに向上しているため地価は上昇傾向にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は現実に成立した取引事例から求められた価格で実証的である。需要者の中には投資家も考えられ、収益性を反映した収益価格も十分に考慮すべき価格であるが、対象標準地の規模では、自己使用目的の需要者も多いと思われる。本件では市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量することとして鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 需要者は国内外の不動産投資家、又は大手開発業者等が考えられることから、投資採算性を重視する当該地域において収益性を反映した収益価格も重要であるが、対象標準地の規模では自用目的の需要者も多く想定要因も含んでおり、収益価格は比準価格と比較して若干低位に試算された。一方、比準価格は市場において実際に取引された価格に基づいており、実証的で説得力があるため比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	二俣新町駅北方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	999.7 坪 (3305 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B1
周辺の利用状況	流通関係の荷捌所、事務所等が集積する工業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	市川市千葉県市川市二俣７１７番７３
標準地の範囲
東	290 m
西	200 m
南	30 m
北	140 m
標準的使用
標準的使用	流通業務用地
画地の形状等
間口	63 m
奥行き	52 m
面積	3300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	２０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)物流倉庫等が建ち並ぶ工業地域。千葉県湾岸エリアの流通業務地域は都心部を抱える大きな物流拠点であり、今後も物流倉庫の集積が進むと思われる。 (2)千葉湾岸エリアの物流倉庫等が建ち並ぶ、流通業務地域である。今後も投資対象としての物流施設の需要は高いため流通業務地域としての熟成が高まると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	流通業務用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 79万3,440 円 1平米 24万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 76万6,992 円 1平米 23万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 79万3,440円 1平米 24万円
前年から次年への変動率 20 ％
2022年	1坪 62万8,140円 1平米 19万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 76万6,992円 1平米 23万2,000円
前年から次年への変動率 19.5 ％
2019年	1坪 62万8,140円 1平米 19万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利で銀行融資を受けやすく、収益物件の需要は旺盛である。ネット通販拡大の影響もあり、倉庫用地に適した工業地の地価は上昇基調にある。 (2)今後の動向は不透明だが、経済活動正常化への期待感や長期間続いた低金利による好調な投資需要等から不動産需要は好調に推移してきた。
地域要因
(1)都心へのアクセスは良好で物流施設適地が多い地域である。当面の間、物流施設の立地は増えていくと思われる。 (2)物流倉庫等の需要は拡大し都心へのアクセスが良好な流通業務地域として、今後も需要が増していくと予測する。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。個別的要因に対する選好性の大きな変化も認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231035825 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市二俣７１７番７３
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万1,946 円／平米 70万693 円／坪
推定価格 平米 坪	25万2,124 円／平米 83万3,522 円／坪
標準価格 平米 坪	26万4,558 円／平米 87万4,629 円／坪
査定価格 平米 坪	26万5,000 円／平米 87万6,090 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231035825 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市二俣７１７番７３
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	35万8,344 円／平米 118万4,685 円／坪
推定価格 平米 坪	28万4,989 円／平米 94万2,174 円／坪
標準価格 平米 坪	23万3,981 円／平米 77万3,541 円／坪
査定価格 平米 坪	23万4,000 円／平米 77万3,604 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231035825 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市二俣７１７番７３
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	45万8,927 円／平米 151万7,213 円／坪
推定価格 平米 坪	30万4,960 円／平米 100万8,198 円／坪
標準価格 平米 坪	25万6,054 円／平米 84万6,515 円／坪
査定価格 平米 坪	25万6,000 円／平米 84万6,336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	2.9 m
側道方位2	南西
側道幅員2	16 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231035825 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県市川市二俣７１７番７３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万4,124 円／平米 67万4,834 円／坪
推定価格 平米 坪	20万9,320 円／平米 69万2,012 円／坪
標準価格 平米 坪	22万2,681 円／平米 73万6,183 円／坪
査定価格 平米 坪	22万3,000 円／平米 73万7,238 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	南西
側道幅員2	8 m
側道方位3	南東
側道幅員3	12 m
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231035331 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県市川市二俣７１７番７３
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万6,140 円／平米 54万9,259 円／坪
推定価格 平米 坪	20万8,007 円／平米 68万7,671 円／坪
標準価格 平米 坪	22万3,423 円／平米 73万8,636 円／坪
査定価格 平米 坪	22万3,000 円／平米 73万7,238 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情