路線価 (2023) 千葉県船橋市印内2-257-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 船橋市千葉県船橋市印内２丁目２５７番５
価格時点	2023 年
駅名	西船橋駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 59万5,080 円
1平米当たり	1平米 18万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,320万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 76万6,992 円 1平米 23万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,320万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 76万6,992 円／坪 1平米 23万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に船橋市内のＪＲ総武線、京成本線等の駅徒歩圏の住宅地域一円である。需要者は船橋市等に居住する東京通勤者等の一次取得者が中心であり、圏外からの転入者もみられる。都心へのアクセスは良好で利便性の高い住宅地域のため需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。更地は標準画地規模で２，３００万円程度、新築戸建住宅で４，０００万円が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は、西船橋駅を中心とする船橋市西部及び市川市東部の住宅地域である。主な需要者は、船橋市に居住する３０～４０歳代の一次取得者であるが、市外からも需要がある。最寄である西船橋駅は複数の路線が乗り入れており、都心へのアクセスが良好であること等から需要は高く、地価は上昇傾向で推移いている。市場での取引価格帯は標準的画地規模の土地で２３００万円程度、新築建売住宅の場合は４０００万円台中心に取引されている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は既存の戸建住宅を中心とする地域で、一部賃貸住宅が所在しているものの、最寄り駅からの距離等を考慮すると、居住の快適性を重視する自用目的での取引が中心となっている。したがって、収益価格は求めず、同一需給圏内の類似地域に所在する類似性の高い取引事例から求めた比準価格を標準とし、代表標準地から検討した価格を勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 本鑑定評価に当たっては、後記記載の理由から原価法及び収益還元法は非適用とした。対象標準地の需要の中心は自己居住目的の個人であり、居住の快適性、生活の利便性等を重視して意思決定を行うと思料され、現実の市場で発生した多数の取引事例を価格判定の基礎とする比準価格はこのような市場特性を十分反映しており、高い妥当性を有していると判断される。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	西船橋駅北方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	30.2 坪 (100 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	戸建住宅、マンション等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	船橋市千葉県船橋市印内２丁目２５７番５
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	90 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	8.7 m
奥行き	11.5 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既存の熟成した住宅地域で、今後とも現況の状態が継続すると予想される。駅から概ね徒歩圏の利便性が高い地域であり、堅調な需要が見込まれるため今後も地価は上昇傾向が続くと予測される。 (2)既成の住宅地域であり、地域の特性を変化させる要因は特段認められず、当面は現状のまま推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 76万6,992 円 1平米 23万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 76万6,992 円 1平米 23万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 76万6,992円 1平米 23万2,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 75万462円 1平米 22万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 76万6,992円 1平米 23万2,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2019年	1坪 75万462円 1平米 22万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症再拡大の懸念が払拭されておらず、今後の市場動向について引き続き注視を要するが、足下の需要は堅調に推移している。 (2)ウィズコロナの新たな段階へ移行する中、低金利等を背景に住宅需要は旺盛であるが、円安による物価上昇等により景気の先行きには不透明感がある。
地域要因
(1)最寄り駅から概ね徒歩圏の地域に所在する、利便性の高い住宅地域である。地域要因に大きな変化はなく、当分の間、現状を維持すると予測する。 (2)最寄駅から概ね徒歩圏の都心へのアクセスが比較良好な住宅地域。地域要因に特段の変動はないが、旺盛な住宅需要を背景に地価は上昇傾向。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231034636 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市印内２丁目２５７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万8,442 円／平米 78万8,289 円／坪
推定価格 平米 坪	24万5,618 円／平米 81万2,013 円／坪
標準価格 平米 坪	23万7,772 円／平米 78万6,074 円／坪
査定価格 平米 坪	24万 円／平米 79万3,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231037632 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市印内２丁目２５７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万3,338 円／平米 63万9,175 円／坪
推定価格 平米 坪	21万5,873 円／平米 71万3,676 円／坪
標準価格 平米 坪	22万6,282 円／平米 74万8,088 円／坪
査定価格 平米 坪	22万9,000 円／平米 75万7,074 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231035331 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市印内２丁目２５７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万3,693 円／平米 54万1,169 円／坪
推定価格 平米 坪	16万3,378 円／平米 54万128 円／坪
標準価格 平米 坪	23万760 円／平米 76万2,893 円／坪
査定価格 平米 坪	23万3,000 円／平米 77万298 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231034079 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市印内２丁目２５７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万9,837 円／平米 79万2,901 円／坪
推定価格 平米 坪	25万82 円／平米 82万6,771 円／坪
標準価格 平米 坪	22万6,935 円／平米 75万247 円／坪
査定価格 平米 坪	22万9,000 円／平米 75万7,074 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231035331 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市印内２丁目２５７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	22万4,251 円／平米 74万1,374 円／坪
推定価格 平米 坪	20万728 円／平米 66万3,607 円／坪
標準価格 平米 坪	23万3,949 円／平米 77万3,435 円／坪
査定価格 平米 坪	23万6,000 円／平米 78万216 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情