路線価 (2023) 千葉県船橋市夏見4-345-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 船橋市千葉県船橋市夏見４丁目３４５番１０
価格時点	2023 年
駅名	船橋駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 57万8,550 円
1平米当たり	1平米 17万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,440万 円 (106 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 76万380 円 1平米 23万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,440万 円 (106 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 76万380 円／坪 1平米 23万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 対象標準地の同一需給圏は、船橋市内のＪＲ総武線駅徒歩圏外の住宅地域である。売買での需要者の中心は、千葉県西部や東京都区部東部地域に居住する一般企業勤務者や自営業者等である。戸建住宅が中心で中小規模のものが多く見られる。対象標準地は、駅徒歩圏外に位置し、需要の中心としては、３０坪程度の土地で２３００万円、新築住宅で３９００万円程度である。 (2) 同一需給圏は主に船橋市内のＪＲ総武線、京成本線、東武野田線等の沿線に所在する住宅地域一円である。需要者は船橋市等に居住する東京通勤者等の一次取得者が中心であり、圏外からの転入者もみられる。駅からはやや離れているが、都心へのアクセスは比較的良好で、利便性が高く需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。更地は標準画地規模で２，４００万円程度、新築戸建住宅で４，１００万円が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅の敷地としての土地利用が中心であり、駅距離がやや遠く、経済合理性のある賃貸建物の想定が困難であり、収益価格は求めえなかった。比準価格においては、対象標準地と地域性が類似した夏見地区内の事例を採用して、慎重に比準し、その中でも相対的に類似性の高い事例を中心に査定している。そこで、単価と総額の関連や代表標準地との均衡に留意し、比準価格をもって、対象標準地の鑑定評価額と決定した。 (2) 近隣地域は既存の戸建住宅を中心とする地域で、一部賃貸住宅が所在しているものの、最寄り駅からの距離等を考慮すると、居住の快適性を重視する自用目的での取引が中心となっている。したがって、収益価格は求めず、同一需給圏内の類似地域に所在する類似性の高い取引事例から求めた比準価格を標準とし、代表標準地から検討した価格を勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	船橋駅北方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	32.1 坪 (106 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	船橋市千葉県船橋市夏見４丁目３４５番１０
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	30 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	9 m
面積	106 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅が建ち並ぶ住宅地で熟成している。ＪＲ船橋駅駅勢圏にあり、戸建住宅の需要が中心であり、今後も現状と同様に推移するものと予測される。 (2)既存の熟成した住宅地域で、今後とも現況の状態が継続すると予想される。ＪＲ「船橋」駅駅勢圏の住宅地域であり、今後も地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 76万380 円 1平米 23万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 76万380 円 1平米 23万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 76万380円 1平米 23万円
前年から次年への変動率 8.5 ％
2022年	1坪 70万872円 1平米 21万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 76万380円 1平米 23万円
前年から次年への変動率 8.5 ％
2019年	1坪 70万872円 1平米 21万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ流行による行動規制は緩んできており、低金利と貨幣供給の増加から不動産需要や収益投資も多い。 (2)新型コロナウイルス感染症再拡大の懸念が払拭されておらず、今後の市場動向について引き続き注視を要するが、足下の需要は堅調に推移している。
地域要因
(1)街路は狭く中小規模住宅が建つ地域である。駅距離はやや遠いが周辺に生活利便施設が増加している。地価は上昇している。 (2)最寄り駅からやや離れた地域に所在する、既存の住宅地域である。地域要因に大きな変化はなく、当分の間、現状を維持すると予測する。
個別的要因	(1)価格形成要因に影響する個別的要因の変動は認められない。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231034636 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市夏見４丁目３４５番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	28万4,145 円／平米 93万9,383 円／坪
推定価格 平米 坪	29万3,429 円／平米 97万76 円／坪
標準価格 平米 坪	29万3,429 円／平米 97万76 円／坪
査定価格 平米 坪	30万2,000 円／平米 99万8,412 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231034079 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市夏見４丁目３４５番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	22万222 円／平米 72万8,054 円／坪
推定価格 平米 坪	24万5,614 円／平米 81万2,000 円／坪
標準価格 平米 坪	22万9,331 円／平米 75万8,168 円／坪
査定価格 平米 坪	23万6,000 円／平米 78万216 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231036815 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市夏見４丁目３４５番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	22万3,560 円／平米 73万9,089 円／坪
推定価格 平米 坪	23万135 円／平米 76万826 円／坪
標準価格 平米 坪	21万4,879 円／平米 71万390 円／坪
査定価格 平米 坪	22万1,000 円／平米 73万626 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231035331 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市夏見４丁目３４５番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	30万2,977 円／平米 100万1,642 円／坪
推定価格 平米 坪	25万4,164 円／平米 84万266 円／坪
標準価格 平米 坪	24万6,761 円／平米 81万5,792 円／坪
査定価格 平米 坪	25万4,000 円／平米 83万9,724 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231035757 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市夏見４丁目３４５番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万3,209 円／平米 60万5,689 円／坪
推定価格 平米 坪	18万5,930 円／平米 61万4,685 円／坪
標準価格 平米 坪	19万8,009 円／平米 65万4,618 円／坪
査定価格 平米 坪	20万4,000 円／平米 67万4,424 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情