路線価 (2023) 千葉県船橋市本中山3-583-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 船橋市千葉県船橋市本中山３丁目５８３番７
価格時点	2023 年
駅名	下総中山駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 77万6,910 円
1平米当たり	1平米 23万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	4,010万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 100万5,024 円 1平米 30万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	4,030万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 100万8,330 円／坪 1平米 30万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ中央総武線、京成本線沿線のうち船橋市及び市川市東部の住宅地域。需要者の中心は市内に居住する一次及び二次取得者層であるが、周辺市域からの転入も見られる。都心へのアクセスや生活利便性も良好であり、このため供給に比べて需要が優る。中心的な価格は標準的な画地規模で概ね４，０００万円台前半、また敷地規模を小さくした新築の戸建物件は４，０００万円台半ば前後が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は船橋市及び隣接市のＪＲ総武線、京成本線沿線の住宅地域である。需要者は船橋市及び隣接市の居住者及び地縁者による一次取得者が中心であるが、圏外からの転入者も見られる。当該地域は、最寄り駅から徒歩圏内にある住宅地域であるため需給は比較的安定している。市場の中心価格帯は土地は１３０㎡で４，０００万円前後、新築戸建住宅は４，５００～５，５００万円程度の物件が主流である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及びその周辺では共同住宅も見られるが、当地域ではむしろ自用目的での不動産取引が大半を占めており収益性よりもむしろ快適性が重視される住宅地域である。この点で比準価格は同一需給圏内の実際の取引事例から求められたもので実証的かつ信頼性も高く、需要者による不動産取引の際の価格指標となり得るものである。そこで代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し収益価格を参考に留めて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は戸建住宅を中心とした住宅地域に存し、周辺にはアパート等も見られるが画地条件等により投資採算性に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。また、地域内の土地（更地）取引は自己使用目的での取引が大半であり、類似地域等における信頼性の高い取引事例を収集し得たため、本件においては比準価格を採用して収益価格は参考にとどめ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	下総中山駅南東方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	39.9 坪 (132 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパートが建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	168 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	船橋市千葉県船橋市本中山３丁目５８３番７
標準地の範囲
東	60 m
西	60 m
南	40 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	7.5 m
奥行き	18 m
面積	135 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	168 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄り駅から徒歩圏内に所在し、都心へのアクセスも優る。また住宅地域としての生活利便性も良好であり、今後とも熟成度を増しつつ安定的に推移するものと予測する。 (2)地域内に特段の変動要因はなく、今後も現状のまま推移していくものと予測する。一般的要因に特段の変動がない限り、地価水準は概ね堅調に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 100万5,024 円 1平米 30万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 100万8,330 円 1平米 30万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 100万5,024円 1平米 30万4,000円
前年から次年への変動率 9 ％
2022年	1坪 92万2,374円 1平米 27万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 100万8,330円 1平米 30万5,000円
前年から次年への変動率 9.3 ％
2019年	1坪 92万2,374円 1平米 27万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和２年３月に市内の常住人口が６４万人に到達した後、令和４年に入っても、人口・世帯数ともにさらに漸増傾向で推移している。 (2)原材料高が続き製造業の景気感は悪化した一方、行動制限の緩和も伴い非製造業は回復した。欧米の利上げによる世界経済の減速等の懸念も残る。
地域要因
(1)最寄り駅から徒歩圏内に所在し、生活利便施設等も整い人気が高い。今後大規模な宅地供給もなく、熟成した住宅地域として推移するものと予測する。 (2)最寄り駅徒歩圏内の成熟した住宅地域であり、特に大きな地域要因の変動はない。地価は上昇で推移した。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2310310266 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市本中山３丁目５８３番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	29万2,812 円／平米 96万8,036 円／坪
推定価格 平米 坪	29万4,783 円／平米 97万4,553 円／坪
標準価格 平米 坪	29万6,562 円／平米 98万434 円／坪
査定価格 平米 坪	30万2,000 円／平米 99万8,412 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231036993 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市本中山３丁目５８３番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	28万2,486 円／平米 93万3,899 円／坪
推定価格 平米 坪	29万7,490 円／平米 98万3,502 円／坪
標準価格 平米 坪	29万8,685 円／平米 98万7,453 円／坪
査定価格 平米 坪	30万5,000 円／平米 100万8,330 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231039437 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市本中山３丁目５８３番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	26万1,158 円／平米 86万3,388 円／坪
推定価格 平米 坪	26万6,229 円／平米 88万153 円／坪
標準価格 平米 坪	29万6,799 円／平米 98万1,217 円／坪
査定価格 平米 坪	30万3,000 円／平米 100万1,718 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231039015 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県船橋市本中山３丁目５８３番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	33万2,479 円／平米 109万9,176 円／坪
推定価格 平米 坪	25万7,740 円／平米 85万2,088 円／坪
標準価格 平米 坪	29万3,888 円／平米 97万1,594 円／坪
査定価格 平米 坪	30万 円／平米 99万1,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231039437 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県船橋市本中山３丁目５８３番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	25万5,453 円／平米 84万4,528 円／坪
推定価格 平米 坪	29万9,029 円／平米 98万8,590 円／坪
標準価格 平米 坪	30万2,049 円／平米 99万8,574 円／坪
査定価格 平米 坪	30万8,000 円／平米 101万8,248 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情