路線価 (2023) 千葉県船橋市東船橋1-2004-17 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 船橋市千葉県船橋市東船橋１丁目２００４番１７
価格時点	2023 年
駅名	東船橋駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 82万6,500 円
1平米当たり	1平米 25万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	5,990万 円 (175 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 113万652 円 1平米 34万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	6,020万 円 (175 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 113万7,264 円／坪 1平米 34万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は船橋市内のＪＲ総武線、京成本線沿線の各駅から徒歩圏の住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者を中心に、圏外からの一次取得層及び買替層も見られる。利便性及び住環境は良好で需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。土地は標準画地規模で６０００万円程度が需要の中心で、新築戸建住宅は、標準画地規模より小規模な画地で総額５０００万円程度～７０００万円程度の取引が多く見られる。 (2) 同一需給圏は船橋市及び隣接市のＪＲ総武線、京成本線沿線の住宅地域である。需要者は船橋市及び隣接市の居住者及び地縁者による一次取得者が中心であるが、圏外からの転入者も見られる。当該地域は、最寄り駅から徒歩圏内にある住宅地域で生活利便性が良いため需要は堅調である。市場の中心価格帯は土地は１７０㎡で５，８００万円前後、新築戸建住宅は５，０００～６，５００万円程度の物件が主流である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及びその周辺には一部アパートも見られるが、自己使用目的の一般住宅又はその用地が取引の中心である。賃貸物件の収益性が取引価格の指標となっている傾向は強く見られず、取引価格水準を指標として、居住の快適性を重視して価格決定がなされるものと判断されることから、収益価格の試算は割愛した。よって本件では、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地は戸建住宅を中心とした第１種低層住居専用地域内の住宅地域であり、その地域的特性や画地条件等から判断して経済合理的な賃貸住宅の経営が困難であるため収益価格は試算しない。また、土地取引は居住の快適性等の住環境を重視した自己使用目的で取引されており、類似地域等における信頼性の高い取引事例を収集し得たため、これによって求められた比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東船橋駅南西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	52.9 坪 (175 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い空地も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	船橋市千葉県船橋市東船橋１丁目２００４番１７
標準地の範囲
東	70 m
西	60 m
南	10 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14.5 m
奥行き	12 m
面積	175 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熟成した既成住宅地域で地域要因の変化は見受けられず、当面の間は現状の土地利用状況を維持するものと予測する。新規供給は少なく、安定的な需要が認められる地域であり、地価は上昇傾向が続くものと予測する。 (2)地域内に特段の変動要因はなく、今後も現状のまま推移していくものと予測する。一般的要因に特段の変動がない限り、地価水準は概ね堅調に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 113万652 円 1平米 34万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 113万7,264 円 1平米 34万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 113万652円 1平米 34万2,000円
前年から次年への変動率 9.3 ％
2022年	1坪 103万4,778円 1平米 31万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 113万7,264円 1平米 34万4,000円
前年から次年への変動率 9.9 ％
2019年	1坪 103万4,778円 1平米 31万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)取引価格は上昇傾向、件数は増加傾向にある。地価の二極化の傾向は残っているが、市内中心部の住宅需要の堅調さが、郊外にも広がりつつある。 (2)原材料高が続き製造業の景気感は悪化した一方、行動制限の緩和も伴い非製造業は回復した。欧米の利上げによる世界経済の減速等の懸念も残る。
地域要因
(1)駅徒歩圏内にある熟成された住環境良好な住宅地域であり、需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。 (2)最寄り駅徒歩圏内の成熟した戸建住宅地域であり、特に大きな地域要因の変動はない。地価は上昇で推移した。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231035537 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市東船橋１丁目２００４番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	26万2,159 円／平米 86万6,698 円／坪
推定価格 平米 坪	32万5,154 円／平米 107万4,959 円／坪
標準価格 平米 坪	32万7,446 円／平米 108万2,536 円／坪
査定価格 平米 坪	34万4,000 円／平米 113万7,264 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231036468 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市東船橋１丁目２００４番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万5,209 円／平米 77万7,601 円／坪
推定価格 平米 坪	24万6,867 円／平米 81万6,142 円／坪
標準価格 平米 坪	33万921 円／平米 109万4,025 円／坪
査定価格 平米 坪	34万7,000 円／平米 114万7,182 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231036468 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市東船橋１丁目２００４番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	32万7,040 円／平米 108万1,194 円／坪
推定価格 平米 坪	33万5 円／平米 109万997 円／坪
標準価格 平米 坪	32万5,128 円／平米 107万4,873 円／坪
査定価格 平米 坪	34万1,000 円／平米 112万7,346 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231036468 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市東船橋１丁目２００４番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	27万7,520 円／平米 91万7,481 円／坪
推定価格 平米 坪	27万6,212 円／平米 91万3,157 円／坪
標準価格 平米 坪	32万6,878 円／平米 108万659 円／坪
査定価格 平米 坪	34万3,000 円／平米 113万3,958 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2310310266 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市東船橋１丁目２００４番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	25万388 円／平米 82万7,783 円／坪
推定価格 平米 坪	29万4,425 円／平米 97万3,369 円／坪
標準価格 平米 坪	32万1,074 円／平米 106万1,471 円／坪
査定価格 平米 坪	33万7,000 円／平米 111万4,122 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情