路線価 (2023) 千葉県船橋市北本町2-880-20 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 船橋市千葉県船橋市北本町２丁目８８０番２０
価格時点	2023 年
駅名	新船橋駅 から 860m
路線価
1坪当たり	1坪 46万2,840 円
1平米当たり	1平米 14万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,020万 円 (164 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 60万8,304 円 1平米 18万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	3,020万 円 (164 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 60万8,304 円／坪 1平米 18万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は船橋市内のＪＲ総武線船橋駅へ自転車やバス利用又は東武野田線新船橋駅・塚田駅を最寄駅とする住宅地域である。需要者は船橋市を中心に隣接市及び東京都内に居住する一次取得者層が中心である。ＪＲ駅からやや遠いため利便性に劣るものの、総額感から需要は安定的で、建売住宅や中古物件の取引が多く見受けられる。土地は標準的規模程度で２８００万円～３２００万円、新築戸建物件は４０００万円～４５００万円が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は船橋市内陸部で東武野田線及びＪＲ総武線各駅勢圏の住宅地域である。需要は高く、徒歩圏に大型商業施設、病院等が位置し生活利便性は良好である。また周辺では大規模開発が行われている等利便性の向上が期待できる。主な需要者は３０～４０歳代の一次取得者で地縁的選好性を有する世帯の他、市外からも需要がある。価格帯は標準的画地規模の場合で２５百万～３５百万円、新築建売分譲の場合は３５百万～４５百万円で取引されていることが多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は賃貸マンション等の共同住宅も見られるが、自己使用目的の一般住宅又はその用地が取引の中心である。収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。賃貸物件の収益性が取引価格の指標となっている傾向は強く見られず、取引価格水準を指標として、居住の快適性や利便性を重視して価格決定がなされるものと判断されることから、本件では比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格と収益価格を試算したが開差が生じた。近隣地域は自己居住目的の戸建住宅の取引が多く、収益物件等も見受けられるが土地価格に見合った賃料水準が形成されていないことから収益価格は低位に試算された。比準価格は多数の事例から求められた一般住宅市場の取引の実態を反映した価格であり、説得力は高い。したがって、収益価格は参考に留め、取引市場を反映した比準価格を標準とし代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新船橋駅北東方
距離	860 m
土地の状態
土地面積	49.6 坪 (164 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中にマンション等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	船橋市千葉県船橋市北本町２丁目８８０番２０
標準地の範囲
東	60 m
西	100 m
南	40 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	15 m
面積	164 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)長津川を中心とした低地帯を宅地開発した中規模一般住宅が連続する住宅地であり、当分の間現状のまま推移していくものと予測する。 (2)住宅地域で、当該地域の発展又は衰退に影響を与えるような要因は特に認められず、当分の間は概ね現状と同様の住環境を維持していくものと思料。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 60万8,304 円 1平米 18万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 60万8,304 円 1平米 18万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 60万8,304円 1平米 18万4,000円
前年から次年への変動率 5.7 ％
2022年	1坪 57万5,244円 1平米 17万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 60万8,304円 1平米 18万4,000円
前年から次年への変動率 5.7 ％
2019年	1坪 57万5,244円 1平米 17万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)感染症対策の規制緩和により国内経済は回復傾向にあり、超低金利政策の継続による余剰資金が不動産投資に回り土地価格は上昇している。 (2)景気は、緩やかに持ち直している。ただし、世界的な金融引締め等が続く中、海外景気の下振れが我が国の景気を下押しするリスクとなっている。
地域要因
(1)最寄駅から徒歩利用圏にある住宅地域であり、超低金利政策の下、需要は概ね堅調で、地価は上昇傾向にある。 (2)地域要因に特段の変動はない。需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はなく、個別的要因を変動させる市場性の変化もない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231036468 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市北本町２丁目８８０番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万1,486 円／平米 36万8,573 円／坪
推定価格 平米 坪	13万1,430 円／平米 43万4,508 円／坪
標準価格 平米 坪	14万9,522 円／平米 49万4,320 円／坪
査定価格 平米 坪	15万1,000 円／平米 49万9,206 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231036468 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市北本町２丁目８８０番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万3,181 円／平米 34万1,116 円／坪
推定価格 平米 坪	12万5,086 円／平米 41万3,534 円／坪
標準価格 平米 坪	15万7,341 円／平米 52万169 円／坪
査定価格 平米 坪	15万9,000 円／平米 52万5,654 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	176 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231036993 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市北本町２丁目８８０番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万8,793 円／平米 95万4,750 円／坪
推定価格 平米 坪	29万1,945 円／平米 96万5,170 円／坪
標準価格 平米 坪	22万8,082 円／平米 75万4,039 円／坪
査定価格 平米 坪	23万 円／平米 76万380 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231037022 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市北本町２丁目８８０番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	25万9,976 円／平米 85万9,481 円／坪
推定価格 平米 坪	24万8,567 円／平米 82万1,763 円／坪
標準価格 平米 坪	19万3,437 円／平米 63万9,503 円／坪
査定価格 平米 坪	19万5,000 円／平米 64万4,670 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	26.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情