路線価 (2023) 千葉県船橋市丸山5-18-27外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 船橋市千葉県船橋市丸山５丁目１８番２７外
価格時点	2023 年
駅名	馬込沢駅 から 230m
路線価
1坪当たり	1坪 30万846 円
1平米当たり	1平米 9万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,970万 円 (171 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万190 円 1平米 11万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,970万 円 (171 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万190 円／坪 1平米 11万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東武野田線、ＪＲ武蔵野線沿線の船橋市内の住宅地域。主な需要者は船橋市居住の一次取得者層であるが、一部周辺市域からの転入も見られる。既に一般住宅が建て込んでいるため新たな大規模宅地供給の余地は殆どなく熟成した住宅地を形成し、需給の状態は比較的安定的に推移している。土地価格は標準的な画地規模でで概ね２，０００万円前後、また新築戸建住宅は画地規模を小さくして３，０００万円台前半が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は東武野田線、ＪＲ武蔵野線沿線の駅周辺の住宅地域である。需要者の中心は船橋市等に居住する、都心勤労者等の第一次取得者であるが、圏外の転入者も存する。物件によっては街路条件が悪いこともあるが、近隣地域は駅への接近性の良い住宅地域であり、住環境の良好な地域は人気が高い。市場の中心価格帯は標準的規模の更地は総額２，０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は第一種低層住居専用地域に指定され、収益性よりも居住の快適性が重視される戸建住宅が大部分を占める地域であることから自己使用目的の取引が支配的であって賃貸市場が十分に形成されていない。そのため収益価格は試算しない。一方、同一需給圏内の類似地域における取引事例を採用し規範性のある比準価格を試算し得た。そこで、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は既存の戸建住宅を中心とする地域で、一部賃貸住宅が所在している。対象不動産の存する地域は用途規制等（第一種低層住居専用地域）から賃貸住宅としての利用ではなく、戸建住宅として利用される傾向にある。戸建住宅を購入する市場参加者は、周辺の取引相場を指標に価格決定することが多い。したがって、収益価格は求めず、比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	馬込沢駅北東方
距離	230 m
土地の状態
土地面積	51.7 坪 (171 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅、駐車場の混在する高台の住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	船橋市千葉県船橋市丸山５丁目１８番２７外
標準地の範囲
東	70 m
西	70 m
南	80 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	14 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)鉄道駅並びに日用品店舗等が徒歩圏内にある、熟成した既存の住宅地域である。このような要因をもとに需給の状態は今後とも安定的に推移するものと予測する。 (2)既存の熟成したやや高台にある住宅地域で、今後とも現況の状態が継続すると予想される。駅に近接しており、堅調な需要が見込まれることから、当分現状維持で地価は推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 38万190 円 1平米 11万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 38万190 円 1平米 11万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 38万190円 1平米 11万5,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 37万6,884円 1平米 11万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 38万190円 1平米 11万5,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 37万6,884円 1平米 11万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和２年３月に市内の常住人口が６４万人に到達した後、令和４年に入っても、人口・世帯数ともにさらに漸増傾向で推移している。 (2)新型コロナウイルス感染症の再拡大の懸念が完全には払拭されておらず、今後の不動産市場へ及ぼす影響について引き続き注視が必要である。
地域要因
(1)最寄り駅から徒歩圏内に所在する高台の熟成した住宅地域である。大規模な宅地供給等もなく、地域には格別の変動要因はない。 (2)最寄り駅からの接近性に優れ、高台に所在する、既存の住宅地域である。地域要因に大きな変化はなく、地価はほぼ横ばいで推移するものと思われる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231036815 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市丸山５丁目１８番２７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万4,566 円／平米 41万1,815 円／坪
推定価格 平米 坪	11万9,465 円／平米 39万4,951 円／坪
標準価格 平米 坪	11万2,703 円／平米 37万2,596 円／坪
査定価格 平米 坪	11万4,000 円／平米 37万6,884 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2310310266 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市丸山５丁目１８番２７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,737 円／平米 37万9,321 円／坪
推定価格 平米 坪	11万2,843 円／平米 37万3,059 円／坪
標準価格 平米 坪	11万5,146 円／平米 38万673 円／坪
査定価格 平米 坪	11万6,000 円／平米 38万3,496 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231036468 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市丸山５丁目１８番２７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万6,108 円／平米 38万3,853 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,098 円／平米 37万7,208 円／坪
標準価格 平米 坪	11万6,427 円／平米 38万4,908 円／坪
査定価格 平米 坪	11万8,000 円／平米 39万108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231036468 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市丸山５丁目１８番２７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万1,926 円／平米 37万27 円／坪
推定価格 平米 坪	11万1,926 円／平米 37万27 円／坪
標準価格 平米 坪	11万1,926 円／平米 37万27 円／坪
査定価格 平米 坪	11万3,000 円／平米 37万3,578 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情