路線価 (2023) 千葉県船橋市習志野台2-66-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 船橋市千葉県船橋市習志野台２丁目６６番１１
価格時点	2023 年
駅名	北習志野駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 47万9,370 円
1平米当たり	1平米 14万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,020万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 62万8,140 円 1平米 19万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,020万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 62万8,140 円／坪 1平米 19万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は船橋市北東部の新京成線、東葉高速鉄道沿線の住宅地域で、需要者は船橋市内及び周辺市に居住する４０歳代の都心通勤者が中心である。敷地規模が大きく取引総額が張るが、駅徒歩圏内の区画整然とした居住環境良好な住宅地域で低金利等を背景に安定的な需要があり、地価は上昇傾向に転じている。土地は２６０㎡程度で５０００万円前後、新築の戸建住宅は敷地規模を１２０～１３０㎡に分割し総額４２００～５５００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は船橋市内の新京成線・東葉高速鉄道沿線の住宅地域である。中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、住宅需要は安定している。需要者は３０代～４０代の一次取得者層である。画地規模の大きな土地も多いことから総額では幅があるが、土地は標準的画地規模で５，０００万円程度、１２０～１３０㎡程度の分割された戸建住宅地は土地建物総額で４，０００～５，０００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は第１種低層住居専用地域に指定されている住宅地域で、市場参加者は居住環境を重視した自用の住宅所有を目的とした個人が主体であり、アパート等の賃貸事業目的の新規取得は見られない。居住の快適性が重視される住宅地域で、取引価格の水準を指標として収益性は考慮されずに価格が決定されると判断されることから、収益価格は試算せず、代表標準地との検討結果を踏まえ、実証的な比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 対象地は中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域内に存し、居住の快適性が重視されることから、自己利用目的の取引が多い。賃貸物件は収益性が低いことから投資目的とした不動産の需要はほぼ見込めないため、収益還元法は適用しない。したがって、市場を反映した取引事例比較法による比準価格を採用し、代表標準地価格から検討した価格との均衡を重視し、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	北習志野駅北東方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	79.9 坪 (264 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	船橋市千葉県船橋市習志野台２丁目６６番１１
標準地の範囲
東	25 m
西	90 m
南	0 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18.3 m
奥行き	14.5 m
面積	264 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)新京成線北習志野駅から徒歩圏内に位置する戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく、今後も現状の利用状況が維持されるものと予測する。 (2)新京成線沿いの中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、特段の地域要因の変動はなく、今後も現状のまま推移すると予測される。コロナ禍においても住宅需要は比較的堅調に推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 62万8,140 円 1平米 19万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 62万8,140 円 1平米 19万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 62万8,140円 1平米 19万円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2022年	1坪 60万8,304円 1平米 18万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 62万8,140円 1平米 19万円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2019年	1坪 60万8,304円 1平米 18万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内の住宅地の地価は利便性や環境による二極化傾向は残るが、新生活様式の浸透や低金利を背景に需要が増加し、上昇する地域が広範囲に拡がった。 (2)景気は、緩やかに持ち直している。世界的な金融引締めやウクライナ情勢等からの円安や物価上昇が我が国の景気を下押しするリスクとなっている。
地域要因
(1)北習志野駅から徒歩圏内にある居住環境良好な住宅地域である。地域要因に特段の変動はないが、一般的要因の影響の下、地価は上昇傾向で推移した。 (2)北習志野駅から徒歩圏の住宅地域であり、一般的要因の影響を受け、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231039039 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市習志野台２丁目６６番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万2,781 円／平米 63万7,334 円／坪
推定価格 平米 坪	19万3,159 円／平米 63万8,584 円／坪
標準価格 平米 坪	18万2,225 円／平米 60万2,436 円／坪
査定価格 平米 坪	19万1,000 円／平米 63万1,446 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231037022 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市習志野台２丁目６６番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万7,734 円／平米 58万7,589 円／坪
推定価格 平米 坪	16万6,893 円／平米 55万1,748 円／坪
標準価格 平米 坪	17万6,793 円／平米 58万4,478 円／坪
査定価格 平米 坪	18万6,000 円／平米 61万4,916 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231035757 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市習志野台２丁目６６番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万2,344 円／平米 60万2,829 円／坪
推定価格 平米 坪	18万8,118 円／平米 62万1,918 円／坪
標準価格 平米 坪	19万983 円／平米 63万1,390 円／坪
査定価格 平米 坪	20万1,000 円／平米 66万4,506 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231039039 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市習志野台２丁目６６番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万6,816 円／平米 51万8,434 円／坪
推定価格 平米 坪	16万3,864 円／平米 54万1,734 円／坪
標準価格 平米 坪	17万6,578 円／平米 58万3,767 円／坪
査定価格 平米 坪	18万5,000 円／平米 61万1,610 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231034079 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市習志野台２丁目６６番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	19万625 円／平米 63万206 円／坪
推定価格 平米 坪	17万99 円／平米 56万2,347 円／坪
標準価格 平米 坪	17万8,675 円／平米 59万700 円／坪
査定価格 平米 坪	18万8,000 円／平米 62万1,528 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情