路線価 (2023) 千葉県船橋市咲が丘1-397-169 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 船橋市千葉県船橋市咲が丘１丁目３９７番１６９
価格時点	2023 年
駅名	鎌ヶ谷大仏駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 20万1,666 円
1平米当たり	1平米 6万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	925万 円 (125 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万4,644 円 1平米 7万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	925万 円 (125 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万4,644 円／坪 1平米 7万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は船橋市北部の新京成線駅各駅を最寄駅とする住宅地域である。主たる需要者は東京都内、船橋市及びその隣接市に居住する１次取得者層が中心である。対象標準地の存する地域は、中小規模一般住宅が無計画に建ち並ぶ住宅地域である。住民の高齢化が進み地価水準は横這いで推移している。市場の中心的な価格帯は、土地については標準地規模で１，０００万円前後、新築戸建住宅は２，５００万円～３，５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は船橋市北部の新京成線沿線の住宅地域。需要者は市内及び隣接市内に居住する１次取得者が中心である。最寄駅からやや遠いので、需要はやや弱めとなっている。市場での中心となる価格帯は、土地については約１３０㎡で１，０００万円弱程度、規模が小さめの新築戸建で２，５００万～３，０００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の存する地域は自己居住用の戸建住宅を中心とする、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域である。また、第１種低層住居専用地域であり、地価水準に見合う賃料水準が形成されないため事業収支の観点から共同住宅の想定は非現実的であり、収益還元法は適用しない。よって、取引事例比較法を適用して市場を反映した多数の信頼性のある事例から試算した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ均衡にも留意して鑑定評価額を決定した。 (2) 対象標準地の存する地域は、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、法令上の規制等から経済合理的な賃貸住宅等の想定は困難と判断されることから、収益還元法は適用しなかった。したがって、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鎌ヶ谷大仏駅北東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	37.8 坪 (125 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	船橋市千葉県船橋市咲が丘１丁目３９７番１６９
標準地の範囲
東	20 m
西	100 m
南	10 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	8 m
面積	125 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位北　４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後当分の間は、現状を維持しながら推移していくものと予測する。 (2)当該地域は、中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万4,644 円 1平米 7万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万4,644 円 1平米 7万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万4,644円 1平米 7万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 24万4,644円 1平米 7万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万4,644円 1平米 7万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 24万4,644円 1平米 7万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)感染症対策の規制緩和により国内経済は回復傾向にあり、超低金利政策の継続による余剰資金が不動産投資に回り土地価格は上昇している。 (2)景気は緩やかに持ち直している。先行きについては、世界的な金融引締め等が続く中、物価上昇や金融市場の変動等に留意する必要がある。
地域要因
(1)都心との交通アクセスが比較的悪い住宅地で住民の高齢化は進んでおり、売り圧力は強い。ただし建売住宅について一定程度の需要は認められる。 (2)道路の狭い旧市街に位置するため、地域への転入需要が乏しく、地価は横ばい傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はなく、個別的要因を変動させる市場性の変化もない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231039039 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市咲が丘１丁目３９７番１６９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,196 円／平米 29万1,576 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,018 円／平米 30万906 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,421 円／平米 25万2,648 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,900 円／平米 25万7,537 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231038633 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市咲が丘１丁目３９７番１６９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万398 円／平米 23万2,736 円／坪
推定価格 平米 坪	7万610 円／平米 23万3,437 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,051 円／平米 23万8,201 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,500 円／平米 24万2,991 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	1.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231038633 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市咲が丘１丁目３９７番１６９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,686 円／平米 27万6,666 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,617 円／平米 27万9,744 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,072 円／平米 24万1,576 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,500 円／平米 24万6,297 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231036468 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市咲が丘１丁目３９７番１６９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万961 円／平米 20万1,537 円／坪
推定価格 平米 坪	6万14 円／平米 19万8,406 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,162 円／平米 21万5,426 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,500 円／平米 21万9,849 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情