土地路線価格
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路線価 (2023) 千葉県船橋市湊町3-2720-293 坪・平米

2023
路 線 価
千葉県 船橋市
千葉県船橋市湊町3丁目2720番293 (船橋)
  • 周辺状況: 住宅地 (一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域)
  • 船橋駅 から 1600m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
49万5,900
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
15万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 千葉県 船橋市千葉県船橋市湊町3丁目2720番293
価格時点 2023
駅名 船橋駅 から 1600m
路線価
1坪当たり 1坪 49万5,900
1平米当たり 1平米 15万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月09日
鑑定評価額 総額
4,440万
(224 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 65万4,588
1平米 19万8,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
4,440万
(224 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 65万4,588 円/坪
1平米 19万8,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は主としてJR総武線、京成本線沿線の船橋市中心部周辺の住宅地域。需要者は地元居住者、市内在住の一次取得者層を中心とするが、外部からの転入者も見られる。JR船橋駅からはやや距離があるものの、市の中心部に近く、生活利便性も概ね良好であるところから、近年は底堅い需要が認められる。土地は標準的規模で4,500万円前後、小規模化した新築建売住宅は総額5,000万円前後が需要の中心となっている。

(2) 同一需給圏は、JR船橋駅を最寄りとする船橋市南部の住宅地域である。主たる需要者は、船橋市及び隣接市内在住の一次取得者層、買替層等であるが地縁的選好性も認められる。駅から距離があるものの、市の中心大型商業施設にほど近く、需要は安定的で、地価は上昇傾向が認められる。市場の中心となる価格帯は、標準的画地規模の土地で4500万円前後、新築建売住宅は敷地規模を小さくして4000万円~5000万円程度である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域はアパート等も混在する住宅地域であるが、投資採算性に乏しい小規模アパートを想定して試算された収益価格は比準価格に比し低位に求められた。近隣地域は自用の戸建住宅地の取引が中心の地域であり、土地の収益性が取引の際に指標とされる傾向は乏しい。よって、類似不動産の取引事例より試算され、実証的かつ説得力も高い比準価格を標準とし、説得力に乏しい収益価格は参酌に止め、代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を決定した。

(2) 比準価格と収益価格を試算したが開差が生じた。比準価格は不動産の市場性に着目した価格であるが、多数の取引事例から求められた比準価格は典型的な需要者の価値基準や行動原理を十分反映しており説得力は高い。収益価格は不動産の収益性に着目した価格であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に求められた。よって、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 船橋駅南方
距離 1600 m
土地の状態
土地面積 67.8 坪 (224 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位 南東
道路幅員 4.3 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 172
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 船橋市千葉県船橋市湊町3丁目2720番293
標準地の範囲
55 m
西 40 m
25 m
90 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 12 m
奥行き 18 m
面積 220 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位北   4.3m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 172
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅、共同住宅等が混在する住宅地域として熟成しており、地域要因も安定して推移しているところから、当面は現在の土地利用状況を維持していくものと見込まれる。

(2)戸建住宅、アパート等が混在する住宅地域であり、当地域の発展又は衰退に影響を与えるような要因は特段認められず、当面は現状のまま推移していくものと予測される。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 65万4,588
1平米 19万8,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 65万4,588
1平米 19万8,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 65万4,588
1平米 19万8,000
前年から次年への変動率 5.9 %
2022年
1坪 61万8,222
1平米 18万7,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 65万4,588
1平米 19万8,000
前年から次年への変動率 5.9 %
2019年
1坪 61万8,222
1平米 18万7,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)新型コロナによる影響が薄れる中、低金利と都心部通勤圏にある都市部の底堅い住宅需要を背景に、地価は上昇傾向を強めている。

(2)ウィズコロナの新たな段階へ移行する中、低金利等を背景に住宅需要は旺盛であるが、円安による物価上昇等により景気の先行きには不透明感がある。

地域要因
(1)最寄駅からはやや距離があるものの、生活利便性は概ね良好である。駅周辺の地価上昇が顕著であり、割安であった当該地域の地価も上昇している。

(2)最寄り駅からやや距離があるものの、船橋市役所や大型商業施設への接近性に優れ、地域要因に変動はないが、地価は上昇傾向で推移している。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 231035757
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 船橋市
地域 千葉県船橋市湊町3丁目2720番293
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
19万12 円/平米
62万8,180 円/坪
推定価格 平米
18万8,002 円/平米
62万1,535 円/坪
標準価格 平米
18万9,901 円/平米
62万7,813 円/坪
査定価格 平米
19万7,000 円/平米
65万1,282 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 172
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 4.3 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 231037022
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 船橋市
地域 千葉県船橋市湊町3丁目2720番293
区域区分 市街化区域
用途地域 準工業地域
価格
取引価格 平米
11万5,966 円/平米
38万3,384 円/坪
推定価格 平米
11万9,296 円/平米
39万4,393 円/坪
標準価格 平米
18万6,692 円/平米
61万7,204 円/坪
査定価格 平米
19万4,000 円/平米
64万1,364 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 231039039
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 船橋市
地域 千葉県船橋市湊町3丁目2720番293
区域区分 市街化区域
用途地域 準工業地域
価格
取引価格 平米
10万7,746 円/平米
35万6,208 円/坪
推定価格 平米
10万9,346 円/平米
36万1,498 円/坪
標準価格 平米
19万7,732 円/平米
65万3,702 円/坪
査定価格 平米
20万6,000 円/平米
68万1,036 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 231038633
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 船橋市
地域 千葉県船橋市湊町3丁目2720番293
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
21万3,445 円/平米
70万5,649 円/坪
推定価格 平米
24万4,853 円/平米
80万9,484 円/坪
標準価格 平米
18万9,222 円/平米
62万5,568 円/坪
査定価格 平米
19万7,000 円/平米
65万1,282 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 240
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 2 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 2310310266
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 船橋市
地域 千葉県船橋市湊町3丁目2720番293
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
25万388 円/平米
82万7,783 円/坪
推定価格 平米
29万4,425 円/平米
97万3,369 円/坪
標準価格 平米
19万2,687 円/平米
63万7,023 円/坪
査定価格 平米
20万 円/平米
66万1,200 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 袋地等
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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