路線価 (2023) 千葉県船橋市前原西1-566-43 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 船橋市千葉県船橋市前原西１丁目５６６番４３
価格時点	2023 年
駅名	津田沼駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 56万2,020 円
1平米当たり	1平米 17万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	3,270万 円 (146 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 74万544 円 1平米 22万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,270万 円 (146 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 74万544 円／坪 1平米 22万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は船橋市及び習志野市内にあってＪＲ中央・総武線、京成本線、新京成線沿線の住宅地域である。需要者の中心は船橋市及び周辺市に居住する一次及び二次取得者層である。都心への接近性、利便性に優れる住宅地域で、開発余地が少なく宅地の供給が少ないこと等から従来より根強い需要が認められる。土地は標準画地規模で３０～３６百万円程度、新築戸建物件は総額４０～５０百万円程度が市場で中心となる価格帯である。 (2) 同一需給圏は概ね船橋市・習志野市内のＪＲ総武線及び京成本線沿線の住宅地域。需要者は船橋市及び周辺市内居住者が中心で、都心部への通勤者が多い。県内の都心に近接する地域と比べて価格水準が低く需要は底堅い。供給が少なく地価は上昇している。土地は１５０㎡程度で３，０００万円台前半、新築戸建物件は４，０００万円から５，０００万円程度が取引の中心。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域にはアパート等も見られるが、土地価格に見合う経済合理的な賃料水準が形成されていないこと等から、収益価格は比準価格に比べ低位に求められたものと思料される。対象標準地が居住の快適性を重視する住宅地域に存することから、市場における実際の取引事例より試算された比準価格は実証的で説得力を有する。従って、当該比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は取引時点が新しく交通接近条件が類似する規範性の高い取引事例を中心に試算された実証的な価格である。一方、賃貸市場が未成熟で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。収益性よりも自己居住目的の取引が支配的な地域であるので、市場の実態を反映する比準価格を採用し、収益価格は参考に留めて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	津田沼駅北西方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	44.2 坪 (146 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	船橋市千葉県船橋市前原西１丁目５６６番４３
標準地の範囲
東	30 m
西	35 m
南	45 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9.9 m
奥行き	14.8 m
面積	146 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　　４ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。今後の地価は一般的要因の下、上昇傾向で推移すると予測する。 (2)一般住宅とアパート等が混在する住宅地域であり、格別の変動要因はなく今後も同様の住環境を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 74万544 円 1平米 22万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 74万544 円 1平米 22万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 74万544円 1平米 22万4,000円
前年から次年への変動率 6.7 ％
2022年	1坪 69万4,260円 1平米 21万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 74万544円 1平米 22万4,000円
前年から次年への変動率 6.7 ％
2019年	1坪 69万4,260円 1平米 21万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内の住宅地の地価は低金利下にあってテレワークの広がり等を背景に生活利便性等による程度の差はあるが、総じて上昇率が昨年よりも拡大した。 (2)船橋市の総人口は増加傾向。高齢化率も上昇傾向だが県全体の高齢化率より低位。取引件数は微増傾向。利便性の良好な地域を中心に需要は旺盛。
地域要因
(1)ＪＲ「津田沼」駅を最寄り駅とする一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域であり、一般的要因の下、地価は上昇傾向を示した。 (2)都心へのアクセスに優れ商業施設も多い津田沼駅から概ね徒歩圏内に位置する住宅地域であることから住宅需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231035537 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市前原西１丁目５６６番４３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万3,100 円／平米 86万9,809 円／坪
推定価格 平米 坪	27万654 円／平米 89万4,782 円／坪
標準価格 平米 坪	21万2,278 円／平米 70万1,791 円／坪
査定価格 平米 坪	21万9,000 円／平米 72万4,014 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231034079 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市前原西１丁目５６６番４３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	28万7,350 円／平米 94万9,979 円／坪
推定価格 平米 坪	30万7,187 円／平米 101万5,560 円／坪
標準価格 平米 坪	24万7,731 円／平米 81万8,999 円／坪
査定価格 平米 坪	25万5,000 円／平米 84万3,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231035757 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市前原西１丁目５６６番４３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万8,841 円／平米 55万8,188 円／坪
推定価格 平米 坪	16万9,988 円／平米 56万1,980 円／坪
標準価格 平米 坪	20万8,064 円／平米 68万7,860 円／坪
査定価格 平米 坪	21万4,000 円／平米 70万7,484 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231036468 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市前原西１丁目５６６番４３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	18万2,374 円／平米 60万2,928 円／坪
推定価格 平米 坪	17万2,766 円／平米 57万1,164 円／坪
標準価格 平米 坪	20万2,539 円／平米 66万9,594 円／坪
査定価格 平米 坪	20万9,000 円／平米 69万954 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情