路線価 (2023) 千葉県船橋市三山9-679-88 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 船橋市千葉県船橋市三山９丁目６７９番８８
価格時点	2023 年
駅名	実籾駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 25万7,868 円
1平米当たり	1平米 7万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,070万 円 (110 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万351 円 1平米 9万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,060万 円 (110 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万8,368 円／坪 1平米 9万6,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、船橋市東部及び習志野市内の住宅地域。特に京成本線、新京成線沿線の住宅地域との代替性が高い。需要者は、地元居住者の他、船橋市及び隣接市内在住の一次取得者層等が中心であり、同一需給圏外からの流入者は少ない。起伏が多い地勢地にあり、街区も雑然としているため、今日においても需要の回復に力強さはない。土地１１０㎡程度で１，１００万円前後、新築戸建住宅で総額で２，５００万円～３，０００万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は概ね船橋市・習志野市内の京成本線及び新京成沿線及びＪＲ総武線バス便の住宅地域。需要者は船橋市及び周辺市内居住者が中心である。周囲は起伏の多い地勢で狭隘な道路も見られ交通利便性等が劣るため需要は弱含みである。土地は１１０㎡程度で１，０００万円程度、新築戸建物件は２，０００万円台後半が取引の中心。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域はアパート等も見られる住宅地域であるが、近年は専ら自用を前提とする戸建住宅地が取引されており、投資採算性に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は比準価格に比し低位に求められた。賃貸収入による収益性が取引価格の指標とされる傾向も弱いところから、類似不動産の取引事例より試算し、実証的かつ説得力も高い比準価格を標準とし説得力に乏しい収益価格は参酌に留め、代表標準地との検討をも踏まえて、鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は近隣地域周辺に存し交通接近条件等が類似する規範性の高い取引事例を中心に試算された実証的な価格である。一方、賃貸市場が未成熟で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。収益性よりも自己居住目的の取引が支配的な地域であるので、市場の実態を反映する比準価格を採用し、収益価格は参考に留めて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	実籾駅北西方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	33.3 坪 (110 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	船橋市千葉県船橋市三山９丁目６７９番８８
標準地の範囲
東	30 m
西	65 m
南	60 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	14.4 m
面積	110 m2
形状	ほぼ台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅、アパート等が混在する住宅地域として熟成しており、空地等の開発可能な土地も少なく地域要因も安定して推移しているところから、当面は現在の土地利用状況を維持していくものと見込まれる。 (2)一般住宅とアパート等が混在する住宅地域であり、格別の変動要因はなく今後も同様の住環境を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 32万351 円 1平米 9万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 31万8,368 円 1平米 9万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 32万351円 1平米 9万6,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 32万351円 1平米 9万6,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 31万8,368円 1平米 9万6,300円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 32万351円 1平米 9万6,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナによる影響が薄れる中、低金利と都心部通勤圏にある都市部の底堅い住宅需要を背景に、地価は上昇傾向を強めている。 (2)船橋市の総人口は増加傾向。高齢化率も上昇傾向だが県全体の高齢化率より低位。取引件数は微増傾向。利便性の良好な地域を中心に需要は旺盛。
地域要因
(1)実籾駅の選好性が高くない中で、起伏のある地勢及び雑然とした街区の影響等から需要は回復力に乏しく、地価は横這いを維持するに止まった。 (2)起伏のある地勢で街路も変則的であるため利便性に劣り、需要は少なく流動性が低下している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231034636 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市三山９丁目６７９番８８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,674 円／平米 34万9,358 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,596 円／平米 33万9,182 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,432 円／平米 32万2,110 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,400 円／平米 32万2,004 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231036993 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市三山９丁目６７９番８８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,595 円／平米 31万6,037 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,811 円／平米 30万6,833 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,705 円／平米 31万3,095 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,700 円／平米 31万3,078 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2310310266 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市三山９丁目６７９番８８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,358 円／平米 31万5,254 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,236 円／平米 31万1,544 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,163 円／平米 32万4,527 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,200 円／平米 32万4,649 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231035537 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市三山９丁目６７９番８８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,673 円／平米 27万3,317 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,204 円／平米 28万1,684 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,487 円／平米 32万2,292 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,500 円／平米 32万2,335 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情