路線価 (2023) 千葉県船橋市本中山6-35-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 船橋市千葉県船橋市本中山６丁目３５番２外
価格時点	2023 年
駅名	原木中山駅 から 280m
路線価
1坪当たり	1坪 76万380 円
1平米当たり	1平米 23万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,990万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 99万8,412 円 1平米 30万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	3,930万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 98万5,188 円／坪 1平米 29万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は船橋市西部又は市川市東部、原木中山駅や下総中山駅徒歩圏の住宅地。需要の中心は周辺市の住民または東京都内江戸川区葛飾区に居住する一次取得者層が中心である。また賃貸アパート用地の需要も多い。駅への利便性に優れ需要は安定的で、建売住宅や中古物件の取引が多く見受けられる。土地は標準的程度で３７００～４２００万円前後、新築戸建物件は５２００～５８００万円前後が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、船橋市西部及び市川市東部で、東京メトロ東西線及びＪＲ総武線各駅勢圏の住宅地域である。都心へのアクセス良好で、値頃感もあること等から需要は底堅く、都内に通勤する３０歳～４０歳代の一次取得者、船橋市に地縁的選好性を有する世帯の他、市外からも需要がある。価格帯は標準的画地規模の場合で３５百万円～４５百万円が多い。新築建売分譲では土地を細分化し、これに建物を付けて総額４０百万円～５５百万円程度の物件が多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は原木中山駅に近い低層住宅地で、戸建住宅用地又はアパート等賃貸物件保有目的の取引が中心である。収益物件は在来地主による経営が多く、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、低位に把握されている。そこで、不動産の取引価格は、居住の快適性や利便性を重視して決定がなされるものと判断されることから、鑑定評価額は、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地から求めた規準価格との均衡を留意して上記の通り決定した。 (2) 比準価格と収益価格を試算したが開差が生じた。近隣地域は自己居住目的の戸建住宅の取引が多く、収益物件等も見受けられるが土地価格に見合った賃料水準が形成されていないことから収益価格は低位に試算された。比準価格は多数の事例から求められた一般住宅市場の取引の実態を反映した価格であり、説得力は高い。したがって、収益価格は参考に留め、取引市場を反映した比準価格を標準とし代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	原木中山駅北東方
距離	280 m
土地の状態
土地面積	39.9 坪 (132 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	船橋市千葉県船橋市本中山６丁目３５番２外
標準地の範囲
東	0 m
西	80 m
南	60 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	17 m
面積	136 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし。
街路	基準方位北　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅に近い区画整理地で戸建住宅とアパートが混在する。空地も見受けられるため今後土地利用度の向上が予測される。アパート用地としての需要は強く、今後とも地価は上昇基調と予測される。 (2)住宅地域で、当該地域の発展又は衰退に影響を与えるような要因は特に認められず、当分の間は概ね現状と同様の住環境を維持していくものと思料。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 99万8,412 円 1平米 30万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 98万5,188 円 1平米 29万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 99万8,412円 1平米 30万2,000円
前年から次年への変動率 6.7 ％
2022年	1坪 93万5,598円 1平米 28万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 98万5,188円 1平米 29万8,000円
前年から次年への変動率 5.3 ％
2019年	1坪 93万5,598円 1平米 28万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)感染症対策の規制緩和により国内経済は回復傾向にあり、超低金利政策の継続による余剰資金が不動産投資に回り土地価格は上昇している。 (2)景気は、緩やかに持ち直している。ただし、世界的な金融引締め等が続く中、海外景気の下振れが我が国の景気を下押しするリスクとなっている。
地域要因
(1)最寄駅に近く、超低金利政策の下、共同住宅用地を中心に需要は概ね堅調で、地価は上昇傾向にある。 (2)地域要因に特段の変動はない。需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はなく、個別的要因を変動させる市場性の変化もない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231039039 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市本中山６丁目３５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	27万5,789 円／平米 91万1,758 円／坪
推定価格 平米 坪	27万6,839 円／平米 91万5,230 円／坪
標準価格 平米 坪	28万5,107 円／平米 94万2,564 円／坪
査定価格 平米 坪	29万4,000 円／平米 97万1,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231034226 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県船橋市本中山６丁目３５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	39万4,768 円／平米 130万5,103 円／坪
推定価格 平米 坪	40万8,212 円／平米 134万9,549 円／坪
標準価格 平米 坪	45万6,103 円／平米 150万7,877 円／坪
査定価格 平米 坪	47万 円／平米 155万3,820 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231036993 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市本中山６丁目３５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	28万2,486 円／平米 93万3,899 円／坪
推定価格 平米 坪	29万7,490 円／平米 98万3,502 円／坪
標準価格 平米 坪	30万3,561 円／平米 100万3,573 円／坪
査定価格 平米 坪	31万3,000 円／平米 103万4,778 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231039437 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市本中山６丁目３５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	26万1,158 円／平米 86万3,388 円／坪
推定価格 平米 坪	26万6,229 円／平米 88万153 円／坪
標準価格 平米 坪	28万6,268 円／平米 94万6,402 円／坪
査定価格 平米 坪	29万5,000 円／平米 97万5,270 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2310310266 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市本中山６丁目３５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	29万2,812 円／平米 96万8,036 円／坪
推定価格 平米 坪	29万4,783 円／平米 97万4,553 円／坪
標準価格 平米 坪	29万3,316 円／平米 96万9,703 円／坪
査定価格 平米 坪	30万2,000 円／平米 99万8,412 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情