路線価 (2023) 千葉県船橋市宮本8-830-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 船橋市千葉県船橋市宮本８丁目８３０番１６
価格時点	2023 年
駅名	船橋競馬場駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 56万2,020 円
1平米当たり	1平米 17万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,800万 円 (169 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 74万3,850 円 1平米 22万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,800万 円 (169 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 74万3,850 円／坪 1平米 22万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は船橋市中心部周辺の市内鉄道各駅、概ね徒歩圏に所在する住宅地域。需要者の中心は、都内に通勤する一次取得者で、市外からの転入もあり層が厚い。当該圏域の住宅地は、居住の快適性と利便性に優れ人気が高いため、需要は増加している。土地は標準的規模で３，０００万円台後半、敷地細分化傾向にある新築戸建物件は５，０００万円前後での取引が中心であるが、供給減と原価高騰により、いずれも上昇基調で推移している。 (2) 同一需給圏は京成本線「船橋競馬場」駅を中心として、市内鉄道各駅概ね徒歩圏に所在する住宅地域。ターミナル駅へのアクセスの容易さを反映し、都心及び隣接市域に通勤する世帯が主たる需要者である。既存住宅地で街路条件の劣る街区も見られるが、利便性の高さがそれを補っている。市場での取引の中心は土地１７０㎡前後で３，８００万円程度、規模を小さくして、新築建売で５，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己居住目的の需要が中心の戸建住宅地域であり、諸条件により合理的な賃貸物件の建築想定は困難で、また、土地の再調達原価の把握が困難な既成市街地のため、対象標準地について取引事例比較法のみ適用した。比準価格は類似地域より多数収集した信頼性のある取引事例により試算され、市場性を反映した妥当な価格と認められる。従って、市場の特性に適合した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅を中心に構成される住宅地域であり、需要者は居住の快適性を重視して土地を選好するため、市場性が価格決定の重要な要因となる。標準地は指定容積率が低く、周辺は投下資本に即応する賃料水準も形成されていないため、収益価格の試算は断念した。求められた価格は比準価格のみであるが、多数の取引事例から試算されており、市場性を反映した価格と認められる。したがって、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。
交通
交通施設	船橋競馬場駅北東方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	51.1 坪 (169 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅の建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	船橋市千葉県船橋市宮本８丁目８３０番１６
標準地の範囲
東	65 m
西	30 m
南	50 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	13 m
面積	170 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅の建ち並ぶ閑静な住宅地域である。地域の特性を大きく変化させる要因は特に認められず、当面は現状のまま推移していくものと予測される。 (2)戸建住宅を中心に構成される住宅地域であり、周辺には地域要因に影響を及ぼす変化も見られない。したがって、今後も住宅地域として現状を維持するものと推測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 74万3,850 円 1平米 22万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 74万3,850 円 1平米 22万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 74万3,850円 1平米 22万5,000円
前年から次年への変動率 5.1 ％
2022年	1坪 70万7,484円 1平米 21万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 74万3,850円 1平米 22万5,000円
前年から次年への変動率 5.1 ％
2019年	1坪 70万7,484円 1平米 21万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利継続を背景に住宅取得支援施策の効果もあって住宅需要は総じて増加傾向、高価格帯の住宅地域周辺へも拡大し、需給はタイトな状況にある。 (2)景気は、緩やかに持ち直している。各種政策の効果もあって、ウィズコロナの下で、余剰資金が不動産投資に回り、土地価格は上昇している。
地域要因
(1)最寄駅徒歩圏内の住環境の良好な住宅地域。大型商業施設にも近い。近時の住宅需要増加を受け、割安感もあって、地価は引き続き上昇している。 (2)駅徒歩５分圏内で大型商業施設も利用可能な、利便性の高い住宅地域である。希少性が高いため市場滞留期間も短く、需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231036468 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市宮本８丁目８３０番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	27万7,520 円／平米 91万7,481 円／坪
推定価格 平米 坪	27万6,212 円／平米 91万3,157 円／坪
標準価格 平米 坪	26万332 円／平米 86万658 円／坪
査定価格 平米 坪	27万1,000 円／平米 89万5,926 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231035757 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市宮本８丁目８３０番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	22万7,846 円／平米 75万3,259 円／坪
推定価格 平米 坪	27万5,704 円／平米 91万1,477 円／坪
標準価格 平米 坪	24万5,725 円／平米 81万2,367 円／坪
査定価格 平米 坪	25万6,000 円／平米 84万6,336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231039039 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市宮本８丁目８３０番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	22万7,642 円／平米 75万2,584 円／坪
推定価格 平米 坪	22万7,642 円／平米 75万2,584 円／坪
標準価格 平米 坪	21万4,757 円／平米 70万9,987 円／坪
査定価格 平米 坪	22万3,000 円／平米 73万7,238 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2310310266 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市宮本８丁目８３０番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	25万388 円／平米 82万7,783 円／坪
推定価格 平米 坪	29万4,425 円／平米 97万3,369 円／坪
標準価格 平米 坪	27万2,364 円／平米 90万435 円／坪
査定価格 平米 坪	28万3,000 円／平米 93万5,598 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231036468 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市宮本８丁目８３０番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万5,209 円／平米 77万7,601 円／坪
推定価格 平米 坪	24万6,867 円／平米 81万6,142 円／坪
標準価格 平米 坪	22万6,691 円／平米 74万9,440 円／坪
査定価格 平米 坪	23万6,000 円／平米 78万216 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情