路線価 (2023) 千葉県船橋市前原東3-303-71 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 船橋市千葉県船橋市前原東３丁目３０３番７１
価格時点	2023 年
駅名	津田沼駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 64万4,670 円
1平米当たり	1平米 19万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,940万 円 (185 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 88万2,702 円 1平米 26万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,900万 円 (185 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 87万6,090 円／坪 1平米 26万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は船橋市及び習志野市内のＪＲ総武線、京成電鉄線及び新京成電鉄沿線の一部住宅地域一帯。需要者の中心は船橋市及び周辺市域に居住する二次取得者層である。ターミナル駅のＪＲ津田沼駅徒歩圏内の住宅地域で、商業施設が集積し生活利便性に恵まれており、地価の上昇は拡大している。土地価格は１８０㎡の標準画地規模で５０百万前後、新築の戸建住宅は３５百万円～５０百万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏はＪＲ中央・総武線及び新京成電鉄線沿線の船橋市及び習志野市内の住宅地域である。需要者は都心への通勤者及び船橋市周辺の就業者で、船橋市周辺に居住する一次取得者が中心である。ＪＲ最寄の住宅地域は都心への利便性、生活利便性が良好であるため需要は高いが、供給が少なく地価は上昇した。市場で中心となる価格帯は標準地規模程度で土地は５０百万円前後、新築戸建住宅は画地細分化により４０百万円台程度が市場の中心となる価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺にはアパート等の賃貸住宅が見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は比準価格と比較して低位に求められた。対象標準地は居住の快適性を重視する住宅地で、実際の信頼性のある取引事例から求められた比準価格は実証的で説得力を有する。よって、比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺にはアパート等の共同住宅も見られるが、地主の資産運用目的での物件が中心で収益目的の賃貸物件の取引は少なく規範性はやや劣るものと思料される。近隣地域は快適性及び利便性を重視する住宅地域で現状では自用目的での取引が中心であるので実証的で説得力の高い比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	津田沼駅北東方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	56 坪 (185 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅とアパートが混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	船橋市千葉県船橋市前原東３丁目３０３番７１
標準地の範囲
東	25 m
西	110 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12.9 m
奥行き	14.3 m
面積	185 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄駅徒歩圏内に位置し、中小規模一般住宅とアパートが混在する住宅地域である。格別な変動要因は認められず当面は現状のまま推移すると予測する。地価は上昇傾向で推移すると思料する。 (2)ＪＲ最寄駅から近い中小規模一般住宅、アパート等を中心とした住宅地域であり、地域要因に特段の変更はない。需要に対して供給が少なく今後は画地の細分化が進んでいくものと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 88万2,702 円 1平米 26万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 87万6,090 円 1平米 26万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 88万2,702円 1平米 26万7,000円
前年から次年への変動率 9 ％
2022年	1坪 80万9,970円 1平米 24万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 87万6,090円 1平米 26万5,000円
前年から次年への変動率 8.2 ％
2019年	1坪 80万9,970円 1平米 24万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直しており、テレワーク等の浸透、低金利の継続等による住宅需要の増加に伴い、ＪＲ総武線線沿線では地価の上昇が続いている。 (2)今後の動向はやや不透明であるが新型コロナ感染症の影響が続く中、市内の人口は増加し特に都心への接近性の良好な住宅需要は堅調に推移している。
地域要因
(1)ＪＲ津田沼駅徒歩圏内に位置し、生活利便性に優れた住宅地域で、地価の上昇は拡大している。 (2)特別な地域要因の変動はないものの最寄駅から近く都心への利便性の高い住宅地域であるため、市場での地価は上昇した。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231036993 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市前原東３丁目３０３番７１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	23万2,321 円／平米 76万8,053 円／坪
推定価格 平米 坪	22万9,163 円／平米 75万7,613 円／坪
標準価格 平米 坪	26万3,103 円／平米 86万9,819 円／坪
査定価格 平米 坪	26万8,000 円／平米 88万6,008 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231035331 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市前原東３丁目３０３番７１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	37万8,592 円／平米 125万1,625 円／坪
推定価格 平米 坪	26万1,925 円／平米 86万5,924 円／坪
標準価格 平米 坪	27万304 円／平米 89万3,625 円／坪
査定価格 平米 坪	27万6,000 円／平米 91万2,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市計画道路
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231037022 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市前原東３丁目３０３番７１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	19万578 円／平米 63万51 円／坪
推定価格 平米 坪	20万3,116 円／平米 67万1,501 円／坪
標準価格 平米 坪	26万739 円／平米 86万2,003 円／坪
査定価格 平米 坪	26万6,000 円／平米 87万9,396 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231035331 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市前原東３丁目３０３番７１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	31万3,000 円／平米 103万4,778 円／坪
推定価格 平米 坪	24万1,778 円／平米 79万9,318 円／坪
標準価格 平米 坪	26万1,099 円／平米 86万3,193 円／坪
査定価格 平米 坪	26万6,000 円／平米 87万9,396 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造工事規制区域
特別な事情