路線価 (2023) 千葉県船橋市松が丘3-763-57 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 船橋市千葉県船橋市松が丘３丁目７６３番５７
価格時点	2023 年
駅名	高根木戸駅 から 2400m
路線価
1坪当たり	1坪 18万5,136 円
1平米当たり	1平米 5万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,550万 円 (219 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万4,726 円 1平米 7万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,550万 円 (219 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万4,726 円／坪 1平米 7万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は船橋市内の新京成線、東葉高速鉄道の駅周辺の住宅地域一円である。需要者は船橋市等に居住する東京通勤者等の一次取得者が中心であり、圏外からの転入者もみられる。住宅地として成熟しており、駅からの接近性は劣るものの、住環境は比較的良好で、一定の需要が認められるため地価は上昇傾向にある。土地は２２０㎡程度で総額１，６００万円程度、新築戸建住宅で３，１００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は市内の新京成線・東葉高速鉄道沿線の住宅地域。需要者の中心は市内に居住する第一次取得者等で、周辺地域からの転入も見られる。郊外に位置し、最寄駅からも離れており交通利便性等が劣るが、中心部の供給不足等から需要はやや改善している。土地は２２０㎡程度で１，５００万円程度、新築戸建物件は３，０００万円程度が取引の中心。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は既存の戸建住宅を中心とする地域で、一部賃貸住宅が所在しているものの、最寄り駅からの距離等を考慮すると、居住の快適性を重視する自用目的での取引が中心となっている。したがって、収益価格は求めず、同一需給圏内の類似地域に所在する類似性の高い取引事例から求めた比準価格を標準とし、代表標準地から検討した価格を勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は取引時点が新しく周辺環境等も類似する規範性の高い取引事例を中心に試算した実証的な価格である。一方、戸建住宅地域に存し賃貸建物の想定が現実的でないため収益還元法の適用は断念した。自己居住用目的の取引が支配的と判断されるので、市場の特性を反映する比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	高根木戸駅北東方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	66.2 坪 (219 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	船橋市千葉県船橋市松が丘３丁目７６３番５７
標準地の範囲
東	70 m
西	30 m
南	130 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	13 m
面積	219 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既存の熟成した住宅地域で、今後とも現況の状態が継続すると予想される。駅からの接近性が劣る地域であるが一定の需要が認められ、今後、地価は上昇傾向が続くと予測される。 (2)区画整然とした住宅地域で、今後も閑静な住環境を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万4,726 円 1平米 7万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万4,726 円 1平米 7万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万4,726円 1平米 7万1,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 23万428円 1平米 6万9,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万4,726円 1平米 7万1,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 23万428円 1平米 6万9,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症再拡大の懸念が払拭されておらず、今後の市場動向について引き続き注視を要するが、足下の需要は堅調に推移している。 (2)船橋市の総人口は増加傾向。高齢化率も上昇傾向だが県全体の高齢化率より低位。取引件数は微増傾向。利便性の良好な地域を中心に需要は旺盛。
地域要因
(1)最寄り駅から離れた地域に所在する、既存の住宅地域である。地域要因に大きな変化はなく、当分の間、現状を維持すると予測する。 (2)最寄駅からやや離れているが、周囲に中学校等も存する区画整然とした住宅地域であり需要は底堅い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231036815 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市松が丘３丁目７６３番５７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,227 円／平米 28万1,760 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,850 円／平米 27万3,902 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,732 円／平米 23万7,146 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,200 円／平米 24万1,999 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造工事規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231034636 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市松が丘３丁目７６３番５７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,982 円／平米 19万8,300 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,481 円／平米 20万9,868 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,606 円／平米 23万117 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,000 円／平米 23万4,726 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231036468 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市松が丘３丁目７６３番５７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,048 円／平米 25万8,027 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,206 円／平米 25万5,243 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,614 円／平米 22万226 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,900 円／平米 22万4,477 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231036815 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市松が丘３丁目７６３番５７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,038 円／平米 19万1,874 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,323 円／平米 19万2,816 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,103 円／平米 22万8,455 円／坪
査定価格 平米 坪	7万500 円／平米 23万3,073 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231036815 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市松が丘３丁目７６３番５７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,191 円／平米 22万5,439 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,999 円／平米 22万1,499 円／坪
標準価格 平米 坪	7万674 円／平米 23万3,648 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,100 円／平米 23万8,363 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情