路線価 (2023) 千葉県船橋市神保町40-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 船橋市千葉県船橋市神保町４０番８
価格時点	2023 年
駅名	三咲駅 から 3200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	744万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万3,229 円 1平米 2万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	744万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万3,229 円／坪 1平米 2万8,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は船橋市及び隣接市の市街化調整区域。主たる需要者は同一需給圏内に地縁性的選好性を有する地元居住者である。周辺地域に大きな変化はなく、地価水準は大きな変化はなく推移していると思われる。対象標準地付近のような在来の住宅地域では取引の中心的な価格帯は、土地については標準地規模で概ね５００～１，０００万円台程度と思われる。なお市街化調整区域内でも大規模な分譲住宅地域内の宅地はこれを大きく上回る価格で取引されている。 (2) 同一需給圏は船橋市及び隣接市の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は同一需給圏内に地縁性を持つ地元居住者であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。市街化調整区域に存し、駅からも遠く、生活利便性も劣る地域であるが、一定の需要はある。調整区域内の地価水準は一定ではなく、取引事例も少なく、価格の把握は困難であるが、標準地規模の土地で７００万円～８００万円が取引の中心と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は周囲に農地の多い市街化調整区域内の住宅地域にあり、取引は自用目的にほぼ限定される。また、基本的に賃貸用建物の建設は制限されており、アパート等の収益用建物の想定は現実的ではないため、収益還元法は適用しない。市場性を反映した現実に成立した取引事例から試算した比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 市街化調整区域に存し、賃貸需要は見られず、収益価格は求められなかった。取引は地縁性を有する需要者による自用目的が中心であり、収益性より住居としての快適性が重視される住宅地域であるため、市場性を直に反映した事例からの比準価格を採用し、周辺地価動向等を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	三咲駅北東方
距離	3200 m
土地の状態
土地面積	79.9 坪 (264 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅のほか一般住宅も散見される住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	船橋市千葉県船橋市神保町４０番８
標準地の範囲
東	40 m
西	80 m
南	40 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	18 m
面積	270 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化調整区域内の農家住宅のほか一般住宅も散見される住宅地域であり、今後当分の間は、現状を維持しながら推移していくものと予測する。 (2)市街化調整区域内の農家住宅を中心とする住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく、今後も現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万3,229 円 1平米 2万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万3,229 円 1平米 2万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万3,229円 1平米 2万8,200円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 9万2,568円 1平米 2万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万3,229円 1平米 2万8,200円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 9万2,568円 1平米 2万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)社会全般的な景気動向により環境、利便性に優れた住宅地域は地価上昇が継続、これらが劣る地域は横ばいないし下落と２極化が顕著になっている。 (2)新型コロナ、低金利の影響により不動産需要は高い。先行きについては、物価上昇、供給面での制約、金融資本市場の変動等の影響に注意を要する。
地域要因
(1)市街化調整区域内にあり、農家住宅のほか一般住宅も散見される住宅地域。地価は大きな変化はなく推移していると思われる。 (2)最寄駅から徒歩圏外の利便性の劣る調整区域内の住宅地域である。需要は旺盛とは言い難いが、一般的要因の下、地価は微増傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。個別的要因に対する選好性の大きな変化も認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231036815 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市神保町４０番８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,573 円／平米 8万1,238 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,770 円／平米 7万8,584 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,091 円／平米 7万3,033 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,500 円／平米 7万4,385 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231036993 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市神保町４０番８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万6,667 円／平米 15万4,281 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,402 円／平米 14万6,793 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,766 円／平米 11万1,630 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,400 円／平米 11万3,726 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231037022 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市神保町４０番８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万101 円／平米 16万5,634 円／坪
推定価格 平米 坪	5万652 円／平米 16万7,456 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,286 円／平米 10万3,432 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,900 円／平米 10万5,461 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	13.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231036815 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市神保町４０番８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,782 円／平米 5万2,175 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,151 円／平米 5万89 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,899 円／平米 8万5,622 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,400 円／平米 8万7,278 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231037022 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市神保町４０番８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万169 円／平米 3万3,619 円／坪
推定価格 平米 坪	1万747 円／平米 3万5,530 円／坪
標準価格 平米 坪	2万510 円／平米 6万7,806 円／坪
査定価格 平米 坪	2万900 円／平米 6万9,095 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情