路線価 (2023) 千葉県船橋市本町4-1178-23外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 船橋市千葉県船橋市本町４丁目１１７８番２３外
価格時点	2023 年
駅名	船橋駅 から 100m
路線価
1坪当たり	1坪 512万4,300 円
1平米当たり	1平米 155万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5億500万 円 (237 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 704万1,780 円 1平米 213万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5億500万 円 (237 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 704万1,780 円／坪 1平米 213万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は千葉県内、千葉市以西にある繁華性の高い商業地域。需要者は県内、都内の事業者、投資家、金融機関等が主流。事務所、ワンルームマンションの賃料は８千円／坪～１５千円／坪程度、容積率１００％当たりの土地価格は４０万円／坪～１４０万円／坪程度と考えられる。低金利政策と安定した賃貸需要に支えられ、テナントの確保が容易な商業地の地価は明確に上昇している。 (2) 同一需給圏は千葉県内、千葉市以西の各駅に近い繁華性の高い商業地域。需要者の中心は不動産業者等の地元の企業及び個人投資家であり、割安感等から都内企業の参入も多い。人流の回復、低金利の継続等を背景に需要は新型コロナ拡大前の基調に回復しつつあるが、長期保有目的が多いため供給は極めて限定的である。諸条件に優れた土地では坪単価６００万円以上の取引も見られるが、個別性等により単価・総額が大きく異なるため中心的価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 鉄道駅近くの繁華性の高い商業地域。事業者は収益性を十分に検討して購入の是非を決定する地域で、採用した取引事例も収益性を考慮して契約が成立したものと推定される。収益価格は土地の規模、形状を勘案した収益用建物の想定や賃貸事例比較法に基づく想定賃料も具体的である。本件では代表標準地との検討も踏まえ、比準価格、収益価格を関連づけることとして、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、類似地域より多数収集した取引事例により検討し、適切に市場性を反映している。また、収益価格は、個別性の強い賃貸事例等により想定された収益性を反映しており、比準価格の根拠となる取引事例の質・量に鑑みれば、説得力はやや弱いものと判断される。従って、市場性反映の相対的信頼性が高い比準価格を重視し、やや低位に試算された収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	船橋駅南方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	71.7 坪 (237 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	11F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層店舗ビルが建ち並ぶ駅前の中心的商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	21.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	船橋市千葉県船橋市本町４丁目１１７８番２３外
標準地の範囲
東	25 m
西	0 m
南	15 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	27 m
面積	237 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	２１．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅前通りの繁華性の高い商業地域。今後も土地利用の形態は現状のまま推移すると予測する。低金利で融資を受けやすい状況が続き、投資需要は旺盛で地価は上昇基調にある。 (2)新型コロナ感染症拡大以降、需要の勢いが弱まっていたが、行動制限が緩和されたことにより、繁華性の高い商業地域として、従前の基調へ回復していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 750万4,620 円 1平米 227万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 740万5,440 円 1平米 224万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 750万4,620円 1平米 227万円
前年から次年への変動率 9.8 ％
2022年	1坪 641万3,640円 1平米 194万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 740万5,440円 1平米 224万円
前年から次年への変動率 9.8 ％
2019年	1坪 641万3,640円 1平米 194万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利で銀行融資を受けやすく、収益物件の需要は旺盛である。テナントの確保が見込める商業地の地価は上昇基調にある。 (2)金融緩和等を背景に、投資対象としての安心感や行動制限緩和による人流回復期待の高まり等を受けて、収益不動産に対する需要は根強い。
地域要因
(1)店舗、事務所、ワンルームマンション等の賃料は大きく変わらないものの取引利回りは低下傾向にあり、地価は上昇している。 (2)ＪＲ船橋駅南口、駅前通り沿いの店舗需要が強い、繁華性の高い商業地域。都内に比べた割安感、低金利の継続等を受けて地価は着実に上昇している。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。個別的要因に対する選好性の大きな変化も認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231034079 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市本町４丁目１１７８番２３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	98万6,055 円／平米 325万9,898 円／坪
推定価格 平米 坪	100万2,818 円／平米 331万5,316 円／坪
標準価格 平米 坪	187万929 円／平米 618万5,291 円／坪
査定価格 平米 坪	187万 円／平米 618万2,220 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231037632 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市本町４丁目１１７８番２３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	266万3,415 円／平米 880万5,250 円／坪
推定価格 平米 坪	261万1,626 円／平米 863万4,036 円／坪
標準価格 平米 坪	280万5,184 円／平米 927万3,938 円／坪
査定価格 平米 坪	281万 円／平米 928万9,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	南西
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	23 m
側道方位2	北東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231038421 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県船橋市本町４丁目１１７８番２３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	220万8,159 円／平米 730万174 円／坪
推定価格 平米 坪	162万2,261 円／平米 536万3,195 円／坪
標準価格 平米 坪	245万545 円／平米 810万1,502 円／坪
査定価格 平米 坪	245万 円／平米 809万9,700 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231038421 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県船橋市本町４丁目１１７８番２３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	146万453 円／平米 482万8,258 円／坪
推定価格 平米 坪	152万332 円／平米 502万6,218 円／坪
標準価格 平米 坪	263万4,891 円／平米 871万950 円／坪
査定価格 平米 坪	263万 円／平米 869万4,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231035825 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県船橋市本町４丁目１１７８番２３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	90万7,551 円／平米 300万364 円／坪
推定価格 平米 坪	96万1,097 円／平米 317万7,387 円／坪
標準価格 平米 坪	177万3,242 円／平米 586万2,338 円／坪
査定価格 平米 坪	177万 円／平米 585万1,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情