路線価 (2023) 千葉県船橋市湊町1-2424-30外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 船橋市千葉県船橋市湊町１丁目２４２４番３０外
価格時点	2023 年
駅名	船橋駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 105万7,920 円
1平米当たり	1平米 32万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億1,600万 円 (253 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 152万760 円 1平米 46万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1億1,300万 円 (253 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 147万1,170 円／坪 1平米 44万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は船橋市および隣接市のＪＲ中央・総武緩行線駅周辺の商業地。需要者は中小規模の画地は県内の法人、地縁を有する個人富裕層。店舗等の商業的利用は衰退傾向を見せているが、容積率に着目したワンルームマンション等賃貸物件の需要が強い地域である。また大規模画地があれば大手不動産業者により高層の分譲マンションが建設される。以上のことから個別性によって価格帯に幅があり、中心的価格帯の把握は困難な地域となっている。 (2) 同一需給圏は船橋市及びその隣接市のうちＪＲ中央・総武線、東京メトロ東西線各沿線の商業地域。需要者の中心は中小規模の土地は県内の企業や個人投資家層、大規模の土地は不動産開発業者等の参入が見込まれる。ＪＲ駅周辺の中心市街地からやや離れ、その分繁華性はやや劣るものの、供給が少なく需要が優る状態である。当該地域及その周辺では土地の規模、価格帯は土地ごとにそれぞれ異なるため需要の中心となる価格帯は把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 船橋市内の商業地域の取引事例から実証的な比準価格が求められた。商業地の事例は個別性が強いものの適切な補修正を施し、説得力は高い。収益価格は店舗、共同住宅を想定して求めたが、比準価格に比し低位に求められた。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないためと考えられる。収益価格は想定要素を含み比準価格に比し精度に劣る。以上より本件では比準価格を重視し収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を決定した。 (2) 主な需要者は収益性から意思決定を行う投資家等であり、本来収益価格が重視されるべきである。しかし本件では賃料や還元利回り等について想定要素が多く、かつ長期的な視点から保守的となったため収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は同一需給圏内における多数の取引事例から求められ、市場性を反映したものとなった。そこで比準価格を中心にして収益価格を関連付け、さらに代表標準地の価格との均衡にも留意し鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	船橋駅南方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	76.5 坪 (253 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	船橋市千葉県船橋市湊町１丁目２４２４番３０外
標準地の範囲
東	20 m
西	75 m
南	90 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	11.8 m
奥行き	21.4 m
面積	253 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし。
街路	２０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県道沿いの店舗・事務所兼共同住宅が並ぶ商業地域。容積率に着目して賃貸共同住宅への建て替えが進んでいる。地価は上昇基調で推移するものと予測される。 (2)駅前通りに面しているが、最寄り駅からはやや遠く、人の流れも相対的に少ない。地域要因には格段の変化はなく当面は現状を維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 161万6,634 円 1平米 48万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 157万350 円 1平米 47万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 161万6,634円 1平米 48万9,000円
前年から次年への変動率 9.5 ％
2022年	1坪 138万8,520円 1平米 42万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 157万350円 1平米 47万5,000円
前年から次年への変動率 6 ％
2019年	1坪 138万8,520円 1平米 42万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)感染症対策の規制緩和により国内経済は回復傾向にあり、超低金利政策の継続による余剰資金が不動産投資に回り土地価格は上昇している。 (2)令和２年３月に市内の常住人口が６４万人に到達した後、令和４年に入っても、人口・世帯数ともにさらに漸増傾向で推移している。
地域要因
(1)賃貸アパート用地に対する需要は強く、周辺商業地は買い進まれており地価は上昇傾向がみられる。 (2)駅から徒歩圏内にあって駅前通りに面した商業地域である。需要に対して供給が少なく依然として地価は上昇基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はなく、個別的要因を変動させる市場性の変化もない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231035537 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市湊町１丁目２４２４番３０外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	50万3,282 円／平米 166万3,850 円／坪
推定価格 平米 坪	58万6,891 円／平米 194万262 円／坪
標準価格 平米 坪	47万3,299 円／平米 156万4,726 円／坪
査定価格 平米 坪	49万7,000 円／平米 164万3,082 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231035757 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市湊町１丁目２４２４番３０外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	79万5,899 円／平米 263万1,242 円／坪
推定価格 平米 坪	85万5,591 円／平米 282万8,584 円／坪
標準価格 平米 坪	46万9,074 円／平米 155万759 円／坪
査定価格 平米 坪	49万3,000 円／平米 162万9,858 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231034079 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市湊町１丁目２４２４番３０外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	56万8,712 円／平米 188万162 円／坪
推定価格 平米 坪	61万9,327 円／平米 204万7,495 円／坪
標準価格 平米 坪	45万5,723 円／平米 150万6,620 円／坪
査定価格 平米 坪	47万9,000 円／平米 158万3,574 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231035537 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市湊町１丁目２４２４番３０外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万182 円／平米 125万6,882 円／坪
推定価格 平米 坪	41万1,357 円／平米 135万9,946 円／坪
標準価格 平米 坪	46万646 円／平米 152万2,896 円／坪
査定価格 平米 坪	48万4,000 円／平米 160万104 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231036468 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市湊町１丁目２４２４番３０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	30万2,174 円／平米 99万8,987 円／坪
推定価格 平米 坪	33万2,198 円／平米 109万8,247 円／坪
標準価格 平米 坪	46万9,870 円／平米 155万3,390 円／坪
査定価格 平米 坪	49万3,000 円／平米 162万9,858 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情