路線価 (2023) 千葉県船橋市本中山1-100-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 船橋市千葉県船橋市本中山１丁目１００番５
価格時点	2023 年
駅名	下総中山駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 67万7,730 円
1平米当たり	1平米 20万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,550万 円 (129 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 90万9,150 円 1平米 27万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	3,550万 円 (129 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 90万9,150 円／坪 1平米 27万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は船橋市及び市川市内の店舗、事務所又は店舗併用住宅等を中心に利用形態が混在するやや繁華性の低い商業地域若しくは路線商業地域で、需要者は地縁性を有する個人事業者、地元法人等が中心である。国道沿いの商業地域で繁華性は低いが、需給関係が逼迫するＪＲ下総中山駅近くの地域内にあり、地価は上昇傾向で推移している。商業地の価格は画地形状、規模等により価格帯に幅があるため中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏の範囲は船橋市並びに周辺市内の路線商業地域及び商業地域である。需要者は主に千葉県内及び都内に拠点を置き、事務所及び営業所と利用することを目的とする企業、路面店舗を業とする法人、不動産業者、地元富裕層等である。商業地は収益用不動産として需要は高い。土地価格にはバラツキがあり、土地の規模や形状等の個別性並びに取引当事者の属性等に大きく影響を受けるため価格の幅は大きく、中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の近隣商業地域又は路線商業地域の取引事例を採用しており、実証的で信頼性が高い。収益価格は投資採算性に着目した価格で、賃貸用不動産については有用であるが、試算過程に想定要素が含まれていることは否定し難い。近隣地域における取引は売買価格を中心に収益力を勘案して価格が決定されていると判断されることから、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討結果を踏まえて上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 本件では比準価格と収益価格を試算したが、両試算価格には開差が生じた。比準価格は多数の商業地の事例から求められた商業地域の市場性を反映した実証的価格であり説得力は高い。収益価格は収益性に着目して求められた理論的な価格であり、収益性が重視される商業地においては重視される価格である。したがって、本件では比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地の価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	下総中山駅北東方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	39 坪 (129 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小店舗、営業所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	船橋市千葉県船橋市本中山１丁目１００番５
標準地の範囲
東	75 m
西	25 m
南	30 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	8.5 m
奥行き	15.4 m
面積	129 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２．５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道１４号沿いの小店舗、営業所等が建ち並ぶ商業地域である。地域要因に特段の変動はなく、今後も現状の利用状況が維持されるものと予測する。 (2)駅徒歩圏の国道沿いの商業地域。当該地域の発展又は衰退に影響を与えるような要因は特に認められず、当分の間は概ね現状と同様の環境を維持していくものと思料。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 96万5,352 円 1平米 29万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 95万2,128 円 1平米 28万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 96万5,352円 1平米 29万2,000円
前年から次年への変動率 7.8 ％
2022年	1坪 84万3,030円 1平米 25万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 95万2,128円 1平米 28万8,000円
前年から次年への変動率 7.8 ％
2019年	1坪 84万3,030円 1平米 25万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利が続く国内の金融情勢を背景に収益不動産に対する個人富裕層、企業からの投資需要は根強く、商業地域の地価は上昇傾向にある。 (2)景気は、緩やかに持ち直している。ただし、世界的な金融引締め等が続く中、海外景気の下振れが我が国の景気を下押しするリスクとなっている。
地域要因
(1)国道沿いのやや繁華性の低い商業地域。地域要因に特段の変動はないが、最寄駅から徒歩圏内にあり、需要は根強く地価は上昇傾向で推移した。 (2)商業地域。地域要因に特段の変動はない。需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231035757 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市本中山１丁目１００番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	36万2,976 円／平米 119万9,999 円／坪
推定価格 平米 坪	38万4,392 円／平米 127万800 円／坪
標準価格 平米 坪	29万8,209 円／平米 98万5,879 円／坪
査定価格 平米 坪	29万8,000 円／平米 98万5,188 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231035331 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市本中山１丁目１００番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万6,134 円／平米 84万6,779 円／坪
推定価格 平米 坪	31万9,373 円／平米 105万5,847 円／坪
標準価格 平米 坪	29万5,716 円／平米 97万7,637 円／坪
査定価格 平米 坪	29万6,000 円／平米 97万8,576 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	324 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231039039 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市本中山１丁目１００番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	33万511 円／平米 109万2,669 円／坪
推定価格 平米 坪	36万3,562 円／平米 120万1,936 円／坪
標準価格 平米 坪	28万4,255 円／平米 93万9,747 円／坪
査定価格 平米 坪	28万4,000 円／平米 93万8,904 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	282 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231035537 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市本中山１丁目１００番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万182 円／平米 125万6,882 円／坪
推定価格 平米 坪	41万1,357 円／平米 135万9,946 円／坪
標準価格 平米 坪	29万1,329 円／平米 96万3,134 円／坪
査定価格 平米 坪	29万1,000 円／平米 96万2,046 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231035825 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県船橋市本中山１丁目１００番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万7,689 円／平米 75万2,740 円／坪
推定価格 平米 坪	23万8,163 円／平米 78万7,367 円／坪
標準価格 平米 坪	28万9,033 円／平米 95万5,543 円／坪
査定価格 平米 坪	28万9,000 円／平米 95万5,434 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情