路線価 (2023) 千葉県船橋市本町5-1435-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 船橋市千葉県船橋市本町５丁目１４３５番１３
価格時点	2023 年
駅名	船橋駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 82万6,500 円
1平米当たり	1平米 25万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,440万 円 (123 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 119万3,466 円 1平米 36万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	4,430万 円 (123 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 119万160 円／坪 1平米 36万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ総武線沿線のうち船橋市、市川市及び習志野市内の商業地域一帯。需要者の中心は地元の不動産業者、個人投資家及び地元企業等が想定される。資金調達環境が良好なことから需要は堅調な一方、供給が限定的な構造は続いている。新型コロナウイルス感染症の影響が収まりつつある中で、地価の上昇は拡大している。価格帯は画地の規模や価格は区々で需要の中心となる価格帯については把握が困難である。 (2) 同一需給圏はＪＲ中央・総武線沿線の内、船橋市、市川市及び習志野市内の商業地域である。需要者の中心は投資家、投資法人、地元企業等であり、超低金利下にあって、特に収益用不動産については堅調な賃貸市場を背景に資金が流入し易く強い需要が認められる。ＪＲ船橋駅周辺の商業地域では取引事例が市場に出難く、出ても画地規模、立地条件等により価格水準の幅が大きいため、中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は店舗・事務所ビル、店舗併用住宅等が見られる商業地域に存する。比準価格は実際の信頼性のある取引事例から求められており、実証的で説得力を有する。収益価格はやや低位に試算されており、想定条件が多く採用する数値如何では価格が変動する特性を有する側面があり、説得力にやや欠ける。従って、本件では比準価格を重視し収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 需要者には収益性を重視して意思決定する投資家等も考えられ、土地の収益性に着目した収益価格は重視されるべきであるが、試算過程において想定条件を多く含むという難点がある。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域等における実際の取引事例に基づいて試算されており実証的で説得力を有する。従って、本鑑定評価においては、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、更には代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	船橋駅北東方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	37.2 坪 (123 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗付共同住宅が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	8.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	船橋市千葉県船橋市本町５丁目１４３５番１３
標準地の範囲
東	60 m
西	0 m
南	60 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	9.5 m
奥行き	12.8 m
面積	123 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層の店舗付共同住宅が建ち並ぶ近隣商業地域で、特別な変動要因は認められず、当面は現状のまま推移すると予測される。地価は上昇傾向で推移すると思料する。 (2)中高層の店舗付共同住宅が建ち並ぶ近隣商業地域であり、今後も現在の繁華性を維持するものと予測する。新型コロナ流行による行動制限が緩和され、今後の地価は暫くは上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 125万6,280 円 1平米 38万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 125万2,974 円 1平米 37万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 125万6,280円 1平米 38万円
前年から次年への変動率 7.4 ％
2022年	1坪 111万816円 1平米 33万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 125万2,974円 1平米 37万9,000円
前年から次年への変動率 7.1 ％
2019年	1坪 111万816円 1平米 33万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、緩やかに持ち直している。金融緩和が続いており、資金調達力のある投資家等の需要は根強く、地価の上昇は続いている。 (2)超低金利下、新型コロナ流行による行動制限が緩和され、投資家、投資法人等の収益不動産に対する強い需要から、商業地の地価は大幅上昇となった。
地域要因
(1)ＪＲ船橋駅に近い繁華性のやや劣る中高層の店舗付き共同住宅が建ち並ぶ近隣商業地域で、需給はタイトで地価は上昇している。 (2)ＪＲ船橋駅近くの中高層店舗付共同住宅が建ち並ぶ近隣商業地域であり、一般的要因の下、投資家等の強い需要を反映して、地価は大幅上昇を示した。
個別的要因	(1)特に個別的要因はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231035331 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市本町５丁目１４３５番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万6,134 円／平米 84万6,779 円／坪
推定価格 平米 坪	31万9,373 円／平米 105万5,847 円／坪
標準価格 平米 坪	37万1,364 円／平米 122万7,729 円／坪
査定価格 平米 坪	37万9,000 円／平米 125万2,974 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	324 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231035537 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市本町５丁目１４３５番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	52万8,901 円／平米 174万8,547 円／坪
推定価格 平米 坪	56万1,693 円／平米 185万6,957 円／坪
標準価格 平米 坪	37万4,962 円／平米 123万9,624 円／坪
査定価格 平米 坪	38万2,000 円／平米 126万2,892 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231035537 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市本町５丁目１４３５番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万182 円／平米 125万6,882 円／坪
推定価格 平米 坪	41万1,357 円／平米 135万9,946 円／坪
標準価格 平米 坪	37万4,642 円／平米 123万8,566 円／坪
査定価格 平米 坪	38万2,000 円／平米 126万2,892 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231035757 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市本町５丁目１４３５番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	36万2,976 円／平米 119万9,999 円／坪
推定価格 平米 坪	38万4,392 円／平米 127万800 円／坪
標準価格 平米 坪	36万8,192 円／平米 121万7,243 円／坪
査定価格 平米 坪	37万6,000 円／平米 124万3,056 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情