路線価 (2023) 千葉県船橋市印内町599-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 船橋市千葉県船橋市印内町５９９番３外
価格時点	2023 年
駅名	西船橋駅 から 60m
路線価
1坪当たり	1坪 158万6,880 円
1平米当たり	1平米 48万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億5,400万 円 (238 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 214万2,288 円 1平米 64万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億5,400万 円 (238 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 213万2,370 円／坪 1平米 64万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 対象標準地の同一需給圏は、千葉県西部、東京都東部の鉄道駅最寄りで商業用途の地域である。ターミナル駅である西船橋駅近くで、店舗・事務所ビルや同併用共同住宅が多く、低層の店舗事務所建物も見られる地域であり、商業収益も期待できる。商住様々な不動産需要が認められる。土地は、１億円半ば台が取引の中心となっている。 (2) 同一需給圏は船橋市及び隣接市内の商業地で、需要者は地元や首都圏の法人、地縁を有する個人富裕層が中心で、大規模画地についてはデベロッパー等の市場参加も見込まれる。繁華性はやや低いが、最寄駅からの距離が近く利便性に優れるため、収益物件に対する需要は根強い地域である。商業地の価格はその個別性ゆえに中心価格帯の把握は困難であるが、標準的画地規模で１億５０００万円前後が価格の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は、中高層店舗事務所や同併用住宅が建つ商業地域にあり、商業収益の獲得を目的として土地利用されており、収益性が重視される。大規模画地は、マンション業者の需要が強く、富裕層の収益物件への需要も見られる。そこで、賃貸利用を想定した土地の収益性を表す収益価格と取引市場で成立した取引事例より求められた比準価格を関連づけ、単価と総額の関連、代表標準地との均衡に留意し、上記の通り鑑定評価額額を決定した。 (2) 比準価格は船橋市内のＪＲ総武線沿線及び京成本線の商業地の取引事例を採用した。商業地の事例は個別性が強いものの、適切な補修正を施し、説得力は高い。収益価格は最有効使用の店舗兼事務所を想定したが、市場参加者は市場動向を重視して意思決定をすると考えられる。よって、市場を反映した取引事例比較法による比準価格を標準とし、収益価格は比較考量し、代表標準地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	西船橋駅南方
距離	60 m
土地の状態
土地面積	72 坪 (238 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層店舗兼事務所と駐車場が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	船橋市千葉県船橋市印内町５９９番３外
標準地の範囲
東	40 m
西	80 m
南	70 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	19 m
奥行き	13 m
面積	238 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	７．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層店舗事務所ビルが多く、空地や低層建物も見られる駅近くの商業地である。今後は、空地の建物建築や低層建物の建て替えなどで商業地としての熟成が進むと予測される。道路拡幅事業着手の予定はない。 (2)駅前に中高層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域で、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状のまま推移していくものと予測される。コロナ禍ではあるが、行動制限の緩和から商業地の不動産市場は回復傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 225万7,998 円 1平米 68万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 224万1,468 円 1平米 67万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 225万7,998円 1平米 68万3,000円
前年から次年への変動率 8.9 ％
2022年	1坪 196万7,070円 1平米 59万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 224万1,468円 1平米 67万8,000円
前年から次年への変動率 8.4 ％
2019年	1坪 196万7,070円 1平米 59万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの流行での行動規制が緩み、客足の回復がみられる。依然低金利が続き、貨幣供給も緩く、投資意欲が強く見られる。 (2)景気は、緩やかに持ち直している。世界的な金融引締めやウクライナ情勢等からの円安や物価上昇が我が国の景気を下押しするリスクとなっている。
地域要因
(1)駅最寄りの商業地で店舗併用住宅素地や収益物件への土地需要が堅調に続いており、土地価格は、上昇している。 (2)西船橋駅至近の商業地域であり、地域要因に変動は見られない。一般的要因の影響を受け、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)価格形成要因に影響する個別的要因の変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231036468 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市印内町５９９番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	48万3,290 円／平米 159万7,757 円／坪
推定価格 平米 坪	51万4,425 円／平米 170万689 円／坪
標準価格 平米 坪	69万9,898 円／平米 231万3,863 円／坪
査定価格 平米 坪	70万 円／平米 231万4,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	14.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231035331 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市印内町５９９番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	66万1,157 円／平米 218万5,785 円／坪
推定価格 平米 坪	43万4,650 円／平米 143万6,953 円／坪
標準価格 平米 坪	67万9,141 円／平米 224万5,240 円／坪
査定価格 平米 坪	67万9,000 円／平米 224万4,774 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231035757 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市印内町５９９番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	79万5,899 円／平米 263万1,242 円／坪
推定価格 平米 坪	85万5,591 円／平米 282万8,584 円／坪
標準価格 平米 坪	68万1,203 円／平米 225万2,057 円／坪
査定価格 平米 坪	68万1,000 円／平米 225万1,386 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231035757 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市印内町５９９番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	39万427 円／平米 129万752 円／坪
推定価格 平米 坪	79万9,446 円／平米 264万2,968 円／坪
標準価格 平米 坪	68万6,220 円／平米 226万8,643 円／坪
査定価格 平米 坪	68万6,000 円／平米 226万7,916 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	19.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231035537 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市印内町５９９番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万182 円／平米 125万6,882 円／坪
推定価格 平米 坪	41万1,357 円／平米 135万9,946 円／坪
標準価格 平米 坪	68万9,040 円／平米 227万7,966 円／坪
査定価格 平米 坪	68万9,000 円／平米 227万7,834 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情