路線価 (2023) 千葉県船橋市高瀬町62-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 船橋市千葉県船橋市高瀬町６２番７
価格時点	2023 年
駅名	南船橋駅 から 2700m
路線価
1坪当たり	1坪 30万4,152 円
1平米当たり	1平米 9万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4億2,900万 円 (3300 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 42万9,780 円 1平米 13万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4億2,900万 円 (3300 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 42万9,780 円／坪 1平米 13万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は船橋市、市川市、習志野市、千葉市等を中心圏域とした広域に及ぶ工業地域。需要者は大規模画地は製造業又は倉庫業の大企業及び投資法人、中小規模の画地は圏内の製造業等の中小企業が中心である。東関東自動車道及び京葉道路等の広域幹線道路へのアクセス良好な地域で、流通関連施設等の需要が増加し、地価は上昇傾向で推移している。工業地の取引価格は立地性及び画地規模等の個別的要因により幅が広く、中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は県内湾岸エリア及びその周辺の広域的な工業地域。需要者の中心は中小規模画地は製造業者等であり、大規模画地については不動産投資法人、大手不動産業者等が中心である。高速道路等の幹線道路へのアクセスに優れ、都心部等への物流の利便性が良好なことから底堅い需要が見込まれる。規模や価格帯にばらつきがあり需要の中心価格帯を見いだせない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内に存する取引事例を採用して要因比較を行って試算した価格で実証的であり、規範性は高い。近隣地域は市街地の都市問題解決の受け皿としての社会的役割を担いつつ湾岸域に創造された自社使用の工場等が中心の地域で、貸倉庫等の収益物件の建設を目的とする市場参加者を想定することは現実的でない。従って、本件においては収益価格は試算せず、前年地価公示以降の市場動向を踏まえ、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は取引時点が新しく交通接近条件、画地条件等が類似する規範性の高い取引事例を中心に試算した実証的な価格である。一方、賃貸用工場等はほとんど見られない地域であるため収益還元法の適用は断念した。したがって、市場の特性を反映する比準価格を採用して、その他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	南船橋駅南方
距離	2700 m
土地の状態
土地面積	998.2 坪 (3300 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	工場、事務所等が混在する臨海工業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	24.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	船橋市千葉県船橋市高瀬町６２番７
標準地の範囲
東	140 m
西	60 m
南	210 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	68 m
奥行き	49 m
面積	3300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２４．９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)工場、事務所等が混在する臨海部の工業地域である。地域要因に特段の変動はなく、今後も現状の利用状況が維持されるものと予測する。 (2)工場、事務所等が混在する工業地域であり、地域要因に特段の変動は見られないことから、当面は現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 42万9,780 円 1平米 13万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 42万9,780 円 1平米 13万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 42万9,780円 1平米 13万円
前年から次年への変動率 13 ％
2022年	1坪 38万190円 1平米 11万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 42万9,780円 1平米 13万円
前年から次年への変動率 13 ％
2019年	1坪 38万190円 1平米 11万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)船橋市内の臨海部の工業地は、新型コロナ流行以降の巣ごもり需要の増加、低金利等を反映した投資資金の流入等により地価は上昇傾向にある。 (2)新型コロナウイルス感染症の感染拡大以降、電子商取引が増大し大規模物流施設の需要は旺盛である。周辺の中規模工業地の需要も増加傾向である。
地域要因
(1)谷津船橋ＩＣ近くの臨海部の工業地域で、物流施設の市場に牽引され荷捌所用地等の需要が増加し、地価は上昇傾向で推移した。 (2)工場、事務所等が混在する臨海部の工業地域。最寄駅から徒歩圏内に存し都心にも比較的近いことから需要は安定的である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231035331 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市高瀬町６２番７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万6,060 円／平米 35万634 円／坪
推定価格 平米 坪	12万662 円／平米 39万8,909 円／坪
標準価格 平米 坪	13万4,069 円／平米 44万3,232 円／坪
査定価格 平米 坪	13万4,000 円／平米 44万3,004 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231035825 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県船橋市高瀬町６２番７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万4,124 円／平米 67万4,834 円／坪
推定価格 平米 坪	20万9,320 円／平米 69万2,012 円／坪
標準価格 平米 坪	13万6,900 円／平米 45万2,591 円／坪
査定価格 平米 坪	13万7,000 円／平米 45万2,922 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	南西
側道幅員2	8 m
側道方位3	南東
側道幅員3	12 m
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231035331 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市高瀬町６２番７
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万3,124 円／平米 34万928 円／坪
推定価格 平米 坪	12万4,558 円／平米 41万1,789 円／坪
標準価格 平米 坪	12万7,490 円／平米 42万1,482 円／坪
査定価格 平米 坪	12万7,000 円／平米 41万9,862 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231035331 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市高瀬町６２番７
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,769 円／平米 32万9,836 円／坪
推定価格 平米 坪	11万2,023 円／平米 37万348 円／坪
標準価格 平米 坪	13万1,021 円／平米 43万3,155 円／坪
査定価格 平米 坪	13万1,000 円／平米 43万3,086 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231038421 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	習志野市
地域	千葉県船橋市高瀬町６２番７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万317 円／平米 39万7,768 円／坪
推定価格 平米 坪	12万3,205 円／平米 40万7,316 円／坪
標準価格 平米 坪	12万1,504 円／平米 40万1,692 円／坪
査定価格 平米 坪	12万2,000 円／平米 40万3,332 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情