路線価 (2023) 千葉県船橋市日の出2-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 船橋市千葉県船橋市日の出２丁目１１番
価格時点	2023 年
駅名	船橋駅 から 2100m
路線価
1坪当たり	1坪 27万7,704 円
1平米当たり	1平米 8万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	17億 円 (13484 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万6,556 円 1平米 12万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	17億 円 (13484 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万6,556 円／坪 1平米 12万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は首都圏湾岸部の流通業務施設集積地域であり、高速道路Ｉ．Ｃ．へのアクセスに優れていることから広域を管轄する物流施設のニーズに合致するとともに、都心部を見据えた配送センターとしてのニーズにも応えることができる立地ポテンシャルを有する地区である。コロナウイルス感染症拡大後も物流施設の市場規模は拡大を続けており、ネット通販を中心に賃貸需要も旺盛で、当面の間、マーケットは成長を継続すると思われる。 (2) 同一需給圏は船橋市及び周辺市の大中規模の工場、倉庫等が集まる工業地域一帯である。典型的な需要者は自用目的で工場用地等を求める一般事業会社、賃貸用倉庫を求める倉庫業者及び投資法人等である。圏内は物流拠点として優位な立地条件を備えており、ネット通販等による倉庫需要は引き続き堅調で、土地の需要は強含みである。立地、規模等によって価格帯が異なり、需要の中心となる価格帯を把握するのは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 需要者は、国内外の不動産投資家、又は大手開発業者等が考えられることから、対象標準地の収益性を反映した収益価格も重要であるが、周辺の利用状況から自用目的の需要者も存在し、収益価格は比準価格と比較して若干低位に試算された。一方、比準価格は市場において実際に取引された価格に基づいており、実証的で説得力があるため比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地から検討した価格を勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 主な需要者には収益性を重視して意思決定を行う投資法人等も含まれるため、収益性に着目した収益価格は重視されるべきであるものの、試算過程において想定条件が多く、相対的な説得力はやや劣る。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域において成立した取引事例をもとに試算されており、実証的で説得力が高い。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、また代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	船橋駅南方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	4078.6 坪 (13484 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	倉庫、事務所兼工場
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大中規模の工場等が集まる臨海工業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	船橋市千葉県船橋市日の出２丁目１１番
標準地の範囲
東	250 m
西	200 m
南	100 m
北	250 m
標準的使用
標準的使用	流通業務用地
画地の形状等
間口	128 m
奥行き	105 m
面積	13000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)千葉湾岸エリアの工場、物流倉庫等が建ち並ぶ、流通業務地域である。首都圏湾岸部は、国内最大の企業集積地である東京都心部を抱える物流拠点であり、今後も流通業務地域としての熟成が高まると予測する。 (2)大中規模の工場等が集まる臨海工業地域であり、臨海エリアの物流施設用地への需要は引き続き強く、近隣地域においても需要の高まりが認められる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	流通業務用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 43万9,698 円 1平米 13万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 42万6,474 円 1平米 12万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 43万9,698円 1平米 13万3,000円
前年から次年への変動率 20 ％
2022年	1坪 34万7,130円 1平米 10万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 42万6,474円 1平米 12万9,000円
前年から次年への変動率 20 ％
2019年	1坪 34万7,130円 1平米 10万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症再拡大の懸念が払拭されておらず、今後の市場動向について引き続き注視を要するが、足下の需要は堅調に推移している。 (2)景気は緩やかに持ち直し、今後はウィズコロナの中で、景気が持ち直すことが期待される。なお、物価上昇や世界的な金融引締めに注視すべきである。
地域要因
(1)都心へのアクセスが良好な流通業務地域として、工場、物流倉庫等の進出が多く見られる地域であり、今後もこれらの熟成度が増していくと予測する。 (2)中規模以上の物流施設用地に堅調な需要が認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はない。 (2)個別的要因の変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231038421 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	習志野市
地域	千葉県船橋市日の出２丁目１１番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万317 円／平米 39万7,768 円／坪
推定価格 平米 坪	12万3,205 円／平米 40万7,316 円／坪
標準価格 平米 坪	13万930 円／平米 43万2,855 円／坪
査定価格 平米 坪	13万1,000 円／平米 43万3,086 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231035331 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市日の出２丁目１１番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万3,124 円／平米 34万928 円／坪
推定価格 平米 坪	12万4,558 円／平米 41万1,789 円／坪
標準価格 平米 坪	13万3,360 円／平米 44万888 円／坪
査定価格 平米 坪	13万3,000 円／平米 43万9,698 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231035331 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市日の出２丁目１１番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万6,060 円／平米 35万634 円／坪
推定価格 平米 坪	12万662 円／平米 39万8,909 円／坪
標準価格 平米 坪	13万3,920 円／平米 44万2,740 円／坪
査定価格 平米 坪	13万4,000 円／平米 44万3,004 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231039015 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市日の出２丁目１１番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万5,011 円／平米 38万226 円／坪
推定価格 平米 坪	13万7,438 円／平米 45万4,370 円／坪
標準価格 平米 坪	13万1,520 円／平米 43万4,805 円／坪
査定価格 平米 坪	13万2,000 円／平米 43万6,392 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231035331 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市日の出２丁目１１番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万6,140 円／平米 54万9,259 円／坪
推定価格 平米 坪	20万8,007 円／平米 68万7,671 円／坪
標準価格 平米 坪	13万8,027 円／平米 45万6,317 円／坪
査定価格 平米 坪	13万8,000 円／平米 45万6,228 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情