路線価 (2023) 千葉県船橋市潮見町20-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 船橋市千葉県船橋市潮見町２０番３
価格時点	2023 年
駅名	二俣新町駅 から 2200m
路線価
1坪当たり	1坪 28万4,316 円
1平米当たり	1平米 8万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	6億6,100万 円 (5460 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万26 円 1平米 12万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	6億6,100万 円 (5460 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万26 円／坪 1平米 12万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は船橋市、市川市及び周辺市にあって高度利用の倉庫が増えつつある工業地域であり、主な需要者は物流・倉庫業者、デベロッパー、投資家、投資法人等である。圏内は都心部及び消費地へのアクセスが良好な物流拠点として優位な立地条件を備えており、ネット通販、運送会社等の需要の高まりから、中規模施設についても大型物流施設に牽引されて需要が競合している。立地・規模等によって価格帯が異なり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は船橋市、市川市等の湾岸地域を中心とする流通業務地域である。主な市場参加者は、自用の倉庫等の物流関連施設取得を目的とする法人企業や賃貸事業を展開する事業会社である。本件地域は縦横に整備された道路網、また都心を結ぶ鉄道網等により首都圏の各消費地へのアクセスも優り、また労働力の確保も比較的容易である。とくに湾岸地域における物流業務適地の新規供給が少なくなる中で本件のような土地需要は依然として高い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は物流施設適地であり、需要者の中心は物流・倉庫業者、デベロッパー、投資法人等である。物流施設が主体の不動産取引市場では街路条件、画地規模、立地等の外、投資対象として収益性も重視される傾向にある。従って、本鑑定評価においては、対象標準地と類似性を有する工業地の取引事例から試算した比準価格を標準とし、投資採算性を反映した収益価格を比較考量し、更には代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 自用目的での倉庫等の需要を中心とする地域であり、比準価格は同一需給圏内において現実に取引が行われた取引事例から求められたものであることから市場の動向を反映し得たものである。一方で収益価格は地域が自用目的が強いことに加えて賃料や還元利回り等について想定要素が多く、かつ長期的な視点から保守的となったため低位に試算された。そこで本件では代表標準地との均衡にも留意しつつ比準価格を重視して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	二俣新町駅南東方
距離	2200 m
土地の状態
土地面積	1651.5 坪 (5460 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	倉庫、流通関連営業所が建ち並ぶ工業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	船橋市千葉県船橋市潮見町２０番３
標準地の範囲
東	80 m
西	80 m
南	100 m
北	160 m
標準的使用
標準的使用	倉庫地
画地の形状等
間口	84 m
奥行き	65 m
面積	5460 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)圏内はネット通販、運送会社等の物流拠点として優れた立地条件にあり、新型コロナウイルス感染症の影響下にあっても更なる高まりを見せており、当分の間、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)千葉湾岸部の物流倉庫等が建ち並ぶ流通業務地域である。成長を続けるネット取引需要を受けて大消費地である都心部との良好な地理的関係を生かしつつ今後とも流通業務地域として熟成度を高めていくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 41万9,862 円 1平米 12万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 42万9,780 円 1平米 13万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 41万9,862円 1平米 12万7,000円
前年から次年への変動率 13.1 ％
2022年	1坪 35万3,742円 1平米 10万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 42万9,780円 1平米 13万円
前年から次年への変動率 13.1 ％
2019年	1坪 35万3,742円 1平米 10万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)超低金利下、相対的に高い利回りの大型物流施設を有する不動産リートへの需要は極めて強く、国内外から投資家、投資法人等の資金が流入している。 (2)コロナ禍を一つの契機として電子商取引の利用が年々増加しており、立地条件に優る湾岸地域における物流施設用地としての需要は依然として高い。
地域要因
(1)都心部及び消費地へのアクセス良好な地域であり、一般的要因の下、大型物流施設用地に牽引され、中規模画地についても需要の広がりがみられる。　 (2)流通関連企業や工場等が集積する臨海部の工業地域であり、都心へのアクセスにも優れた立地にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231035331 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市潮見町２０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万6,060 円／平米 35万634 円／坪
推定価格 平米 坪	12万662 円／平米 39万8,909 円／坪
標準価格 平米 坪	12万7,013 円／平米 41万9,905 円／坪
査定価格 平米 坪	12万7,000 円／平米 41万9,862 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231035331 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市潮見町２０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,769 円／平米 32万9,836 円／坪
推定価格 平米 坪	11万2,023 円／平米 37万348 円／坪
標準価格 平米 坪	12万4,056 円／平米 41万129 円／坪
査定価格 平米 坪	12万4,000 円／平米 40万9,944 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231035331 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市潮見町２０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万7,453 円／平米 45万4,420 円／坪
推定価格 平米 坪	17万4,153 円／平米 57万5,750 円／坪
標準価格 平米 坪	13万4,898 円／平米 44万5,973 円／坪
査定価格 平米 坪	13万5,000 円／平米 44万6,310 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231035331 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県船橋市潮見町２０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,108 円／平米 26万1,531 円／坪
推定価格 平米 坪	12万5,022 円／平米 41万3,323 円／坪
標準価格 平米 坪	12万1,381 円／平米 40万1,286 円／坪
査定価格 平米 坪	12万1,000 円／平米 40万26 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情